[질문]

건축법 제43조, 시행령 제27조의 2에 따라 공개 공지를 설치했는데 그 공개 공지에 바닥의 균열 등 하자가 존재해 건물 입주민들을 포함해 그 공개 공지를 이용하는 사람들의 안전에 위험이 발생하고 있다. 이 경우 하자의 보수를 청구하거나 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있는 주체는 누구인가.

[답변]

공개 공지란 문화 및 집회시설, 판매시설, 영업시설 등 다중이용시설의 건축 시 도심지 등의 환경을 쾌적하게 조성하기 위해 건축법 제43조, 건축법 시행령 제27조에 따라 설치해야 하고 일반인들이 자유롭게 이용할 수 있도록 개방된 소규모 휴식 공간이다. 누구나 자유롭게 이용할 수 있는 공간이다 보니 구분소유자들의 공유에 속하는 공용부분과는 다르게 취급해야 하는 것은 아닌지 의문이 들 수 있다.

그러나 공개 공지는 이를 설치할 경우 건축허가를 받을 때 용적률, 건물 높이 등에 관해 완화 적용을 받게 되는 것일 뿐 그 소유권 자체를 행정청에 양도하는 것이 아니다.

따라서 공개 공지도 다른 공용부분과 마찬가지로 건물 구분소유자들의 소유이고 이를 관리할 권한과 의무 또한 관리단, 입주자대표회의 등 관리주체에게 있다. 따라서 공개 공지에 존재하는 하자의 보수를 청구하고 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 권리 또한 구분소유자들에게 있으며 관리주체는 이를 양도받아 행사할 수 있다.

법원에서도 아파트의 하자보수보증금 등 청구 사건에서 피고 측이 “공개 공지는 해당 건물의 소유자들을 위한 것이 아니라 일반이 사용할 수 있도록 조성된 휴게시설 등의 공간이므로 공개 공지에 대한 권한은 일반인 모두에게 부여된 것으로서 이 사건 아파트 구분소유자들에게 공개 공지에 대한 하자보수비를 구할 수 있는 권한이 없다”고 주장한 것에 대해 “이 사건 아파트의 공개 공지는 이 사건 아파트 구분소유자들의 소유이고 그 시설관리의무 또한 이 사건 아파트 구분소유자에게 있다. 따라서 공개 공지에 발생한 하자에 대한 보수비도 피고들이 원고에 대해 책임져야 하는 하자보수비에 해당된다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다”고 판시한 바 있다.

<법무법인 산하 변호사>