일반적으로 공동주택에서는 보유 중인 자금으로 유형자산을 취득하며 이에 대해 감가상각을 실시하고 입주민에게 관리비를 부과함으로써 유형자산의 취득금액을 회수하는 거래구조를 취하게 된다. 이에 반해 일부 공동주택의 경우에는 (1)사업주체로부터의 무상 증여 (2)입주민 또는 동별 대표자의 개인적인 증여 (3)외부 사업자에 의한 무상 현물 제공 등으로 인해 유형자산을 무상으로 취득하기도 한다.

이러한 무상취득 유형자산에 대해 공동주택 회계처리기준이 제정되기 이전(2017년 이전)까지 유효했던 관리규약 준칙에 첨부된 회계처리기준(이하 ‘(구)공동주택관리 회계처리기준’)에서는 유형자산을 무상으로 취득하는 경우 증여자 등의 장부금액 및 시가를 취득원가로 정하도록 했다.

이러한 규정하에서 유형자산의 취득원가를 결정하기 위해서는 (1)해당 자산을 증여한 당사자의 장부금액(증여자 등의 장부금액)을 요청하거나 또는 (2)공동주택에서 증여받은 자산과 유사한 자산에 대해 별도의 견적서를 받거나 또는 (3)인터넷을 통해 시가를 조사하는 등의 노력이 필요하였다.

이로 인해 (1)유형자산의 취득원가를 결정하는 데 있어 다소간의 추정이 개입될 수밖에 없었고 이는 결과적으로 무상으로 증여받은 유형자산의 취득원가를 신뢰할 수 있는지에 대한 문제가 제기됐으며 (2)현금지출이 수반되지 않을 뿐더러 감가상각이라는 과정을 거치지 않아 관리비로 부과할 필요가 없는 무상으로 취득한 유형자산을 증여자 등의 장부금액 및 시가로 인식(자산수증이익)한 후 이를 다시 일시에 비용처리(수증자산감가상각비)할 필요가 있는지에 관해서도 의문이 제기됐다.

이에 따라 2017년부터 적용된 공동주택 회계처리기준에서는 유형자산을 무상으로 취득하는 경우 증여자 등의 장부금액 및 시가를 취득원가로 정하도록 한 (구)공동주택관리 회계처리기준 하에서의 요구사항을 삭제했으며 이로 인해 2017년 이후부터는 무상으로 취득한 유형자산의 취득원가는 유상으로 취득하는 유형자산의 취득원가 결정방법이 그대로 적용되게 돼 그 결과 무상으로 취득한 유형자산의 취득원가는 ‘0’이 되게 됐다. ¹⁾²⁾

예를 들어 공동주택에서 외부의 광고사업자로부터 무상으로 대형거울을 기증받았으며 해당 대형거울의 시가가 1만원이라고 가정하면 (구)공동주택관리 회계처리기준과 공동주택 회계처리기준 하에서의 회계처리방법은 각각 다음과 같다.

다만 무상으로 취득한 유형자산에 대해 취득원가를 ‘0’으로 해 별도의 회계처리를 하지 않는다는 것이 이를 관리하지 않아도 된다는 의미는 아니다. 이유여하를 불문하고 공동주택에 소유권이 있는 자산에 대해서는 공동주택에서 선량한 관리자의 주의의무를 다해야 하기 때문이다. 따라서 무상으로 취득한 유형자산에 대해 취득원가를 ‘0’으로 해 별도의 회계처리를 하지 않는다 하더라도 이를 유형자산 관리대장에 기재해 계속 관리해야 한다.

¹⁾ 공동주택 회계처리기준 제35조 제1항
²⁾ 한국부동산원(구 한국감정원) 질의회신(2016. 10. 18)