김정열 공인회계사의 ‘열정’ 공동주택 회계〈13〉
조세특례제한법1)에서는 주거안정과 관리비 부담 경감을 위해 관리주체, 경비업자 또는 청소업자가 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택 중 국민주택을 제외한 주택으로서 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 135㎡ 이하인 주택 등에 공급하는 일반관리용역, 경비용역 및 청소용역에 대해 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있다. 이 경우 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택만을 의미하며 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호 나목 및 건축법 제11조에 따른 주상복합은 제외된다.
그럼에도 불구하고 과세당국에서는 관리주체, 경비업자 및 청소업자가 주상복합에 대해 제공하는 일반관리용역, 경비용역 및 청소용역 중 공동주택에 해당하는 부분에 대해서는 부가가치세를 면제하도록 유권해석2)을 하고 있으며 이로 인해 주상복합에서는 일반관리용역, 경비용역 및 청소용역에 대해 공동주택 부분의 면적과 공동주택 외의 부분 면적으로 안분계산한 이후 공동주택 외의 부분에 해당하는 금액만 부가가치세를 지급하게 된다.
예를 들어 경비업자가 주상복합에 대해 2000(VAT 제외)의 경비용역을 제공했으며 주상복합의 공동주택 부분면적과 공동주택 외의 부분면적이 각각 80㎡ 및 20㎡인 경우 주상복합에서는 다음과 같이 계산한 금액을 경비업자에게 지급하게 된다.
* 공동주택 부분면적에 해당하는 금액은 부가가치세 면제이며 공동주택 외의 부분면적에 해당하는 금액만 부가가치세 지급대상이 된다.
이러한 부가가치세와 유사하게 과세당국에서는 주상복합 중 공동주택에 해당하는 입주자대표회의는 법인세 산정 시 고유목적사업준비금을 손금산입(비용처리)할 수 있도록 유권해석3)하고 있다.
예를 들어 주상복합에서 중계기설치임대수입 2000(VAT 제외)이 발생했으며 주상복합의 공동주택 부분면적과 공동주택 외의 부분면적이 각각 80㎡ 및 20㎡인 경우, 주상복합에서는 다음과 같이 법인세를 계산하게 된다.
* 공동주택 부분면적에 해당하는 금액은 고유목적사업준비금 설정대상이며 공동주택 외의 부분면적에 해당하는 금액은 고유목적사업준비금을 설정할 수 없게 된다.
결국 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)이 아닌 주상복합이라는 이유만으로 부가가치세 및 법인세 계산 시 불이익을 받지는 않으며 주상복합이라도 공동주택에 해당하는 부분에 대해서는 부가가치세 및 법인세 계산 시 그 혜택을 받을 수 있다는 점을 알아둘 필요가 있다.
1) 조세특례제한법 제106조제1항제4호의 2
2) 서면인터넷방문상담3팀-1211(2008.06.17) 등
3) 사전-2021-법규법인-1320(2022.1.19) 등