김정열 공인회계사의 ‘열정’ 공동주택 회계〈11〉
기존의 입주민이 공동주택을 담보(근저당 설정)로 해 대출을 받았다가 이를 상환하지 못하는 경우 대출기관에서는 공동주택에 대한 담보권을 행사해 원리금을 회수하려고 할 것이다. 통상 이러한 입주민은 관리비를 장기간 연체하는 게 일반적인데, 이 경우 경매 등을 통해 공동주택을 구입해 새로이 입주자가 된 당사자는 기존 입주민이 납부하지 않은 관리비 중 공용부분에 대한 관리비는 승계(납부할 의무가 발생)하는 반면 전유부분에 대한 관리비 및 (공용 및 전유부분의 관리비 미납에 따른)연체료는 승계하지 않는다.1)
한편 특별승계인에 의해 공용부분에 대한 관리비가 입금되면 공동주택에서는 이를 장기 체납관리비를 분할 징수하는 경우로 봐 미수연체료, 미수관리비, 납부금의 순위로 징수2)하게 된다.
예를 들어 특정 세대에서 관리비 25만원(승강기유지비 10만원과 세대전기료 15만원으로 구성)을 연체하고 있으며 이에 대한 연체료가 3000원이라고 가정할 때, 특별승계인에 의해 승계되는 관리비의 범위 및 이에 대한 시점별 회계처리는 다음과 같다.
1. 특별승계인에 의해 승계되는 관리비의 범위: 10만원
(전유부분 관리비인 세대전기료 15만원 및 연체료 3000원은 승계되지 않음)
2. 공동주택의 징수 순위: 연체료 3000원, 관리비 9만7000원
(공동주택에서는 징수한 체납관리비를 미수연체료, 미수관리비 순서로 충당함)
3. 특별승계인으로부터 징수하는 시점의 회계처리방법
한편 공동주택의 입장에서 이러한 규정을 보게 되면 장기간 연체한 입주민이 관리비를 납부하지 않은 경우 공용부분에 대한 관리비는 새로운 입주자를 통해 받을 수 있는 반면 전유부분에 대한 관리비(및 전유와 공용부분에 대한 연체료)는 경우에 따라 받을 수 없게 되는 문제가 생길 수 있다.
이러한 문제 방지와 적절한 관리비 회수를 위해 민법과 공동주택 회계처리기준에서는 법정변제충당과 더불어 지정변제충당 제도를 두고 있다. 지정변제충당은 당사자가 어느 특정 채무를 지정해 그 변제에 우선해 충당할 수 있도록 하는 제도로서 공동주택에서는 입주민이 관리비를 일부만 납부하는 경우 이를 전유부분 관리비에 우선 충당함으로써 향후 특별승계인에 의해 승계되는 공용부분 관리비를 최대한 남겨두게 되는 효과가 발생하게 되는 것이다.
1) 집합건물법 제18조, 대법원 선고 2005다65821(2007.2.22)
2) 민법 제479조, 공동주택 회계처리기준 제18조