[관리업체의 방해로 인해 건물을 사용·수익하지 못했을 경우 관리비 산정의 기준이 되는 기산점에 관해(대법원 2011. 9. 29. 선고 2009다26985, 26992 판결)]

이번 판결은 관리업체의 방해로 인해 건물을 사용·수익하지 못했을 경우 사용·수익하지 못한 기간에 임차인 또는 구분소유자에게 관리비 납부의무가 발생하는지 여부가 쟁점이 된 사안이다. 이는 관리비란 상식적으로 자신이 사용한 만큼 납부하는 것이 원칙이라는 전제하에 임차인 또는 구분소유자가 관리업체의 영업방해로 인해 사실상 사용할 수 없었던 경우에 그 기간 동안 관리비 납부의무가 발생하는지 여부에 관한 문제인바 대법원은 임차인 또는 구분소유자가 사용할 수 있는 상태부터 관리비 납부의무가 발생한다고 판단했다.

대상판결의 사실관계를 살펴보면 다음과 같다.

1) 원고는 이 사건 집합건물인 S관리단과 위·수탁관리계약을 체결하고, 이 사건 집합건물을 관리해 온 자이고, 소외인 A는 피고로부터 이 사건 지하상가 20개 점포를 임차해 가게를 운영하려던 자다.

2) 원고는 소외인의 가게 설치공사를 방해했다.

3) 소외인은 2006. 12. 21. 피고에게 이 사건 지하상가 20개 점포에 관한 임대차계약을 해지한다고 통보했고, 위 점포에 관한 임대차계약은 그 무렵 해지됐다.

이에 대해 재판부는 “집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인해 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못했다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조)”고 판단했다.

원심판결 이유를 위 법리와 기록에 비춰 살펴보면, 원심이 원고가 피고로부터 이 사건 지하상가 20개 점포를 임차해 가게를 운영하려는 소외인의 가게 설치공사를 방해한 행위는 구분소유자인 피고 또는 임차인인 소외인의 권리를 침해하는 불법행위에 해당한다고 전제한 다음, 소외인이 2006. 12. 21. 피고에게 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 해지한다고 통보해 그 무렵 위 임대차계약이 해지됐으므로, 특별한 사정이 없는 한 위 임대차계약이 해지된 다음달인 2007. 1.부터는 피고가 이 사건 점포를 다른 용도로 사용·수익할 수 있는 상태가 됐다고 봄이 상당하다.

따라서 피고는 2007. 1.부터는 원고에게 이 사건 점포에 관한 관리비를 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 정당하며, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하거나 필요한 심리를 다하지 않은 나머지 손해배상에서의 인과관계에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다고 판시했다.

결국 대상판결의 중요한 쟁점은 관리비는 임차인이나 구분소유자가 건물을 사용·수익할 수 있을 때부터 발생한다는 것이다. 따라서 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인해 건물의 구분소유자나 임차인이 그 건물을 사용·수익하지 못했다면 관리단은 구분소유자나 임차인을 상대로 관리비를 납부하라고 요구할 수 없다고 할 것이다.

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