통상 부동산업이란 개발·공급(건설)업을 의미한다. 그러나 2000년대 급격히 건설된 아파트는 공동주택이란 이름으로 주택관리업을 육성한다. 그리해 현행 주택관리업자는 의무관리대상 공동주택 약 87%에 달하는 1만4425개 단지 약 987만 세대를 위탁관리하면서 전국 주택관리업자 585개에 종사하는 고용인력은 30여만명, 연간 집행관리비 무려 2조원을 상회하고 있다. 이처럼 주택관리업은 그 규모의 면에서 이미 산업화에 진입하고 있다. 그러나 현실은 주택관리업자의 관리용역에 대해 공동주택관리법은 같은 법에 정한 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용을 준용토록 하고, 관리업무 집행방식은 자치관리와 위탁관리를 불문하고 관리사무소장을 중심으로 관리토록 하면서, 소장과 관리인력은 입주자대표회의의 지휘·감독하에 두고 용역비를 인건비 단위로 지급한다. 관리용역의 대가도 관리비 비목으로 일반관리비·청소비·경비비·소독비·승강기유지비·지능형홈네트워크설비유지비·난방비·급탕비·수선유지비·위탁관리수수료를 규정해 일반관리비 용역에 관계없이 별개의 독립된 비목으로 규정하고 그 내용 또한 대가가 아닌 비용으로 하고 있다. 이같이 공동주택관리법이 위탁관리용역을 ‘위임’으로 한 것은 같은 법이 주택관리업자를 관리 주체로 한 것은 물론이고, 주택관리업자가 영리 목적인 상사법인이란 점과 부합하지 못할 뿐만 아니라 관리인력의 고용 관계를 형식적 사용자와 실질적 사용자로 이원화함으로써 주택관리업자로서의 전문성 역할은 물론이고, 관리책임에 대한 분쟁을 초래하고 있다. 또 주택관리업 용역의 대가는 일반관리비 용역에 관계없이 별개의 독립된 비목의 과다 경쟁으로 인해 전국 평균 주거전용면적기준 ㎡당 8원이며, 이는 일반관리비 ㎡당 471원의 1.7%에 불과하다. 이 같은 수치는 500세대 규모 100㎡ 아파트 단지 10개(50만㎡)를 관리하는 경우 위탁관리사의 월 수수료는 400만원 정도에 불과해 관리업의 산업화는 물론이고, 관리업 유지 자체가 불가능한 실정이다. 이는 기업의 자유를 침해하는 것은 물론이고 주택관리업의 전문성과 책임성을 저해해 산업화의 진입을 가로막는 요인이 되고 있다.

공동주택관리법은 공동주택의 전문관리로서 주택관리업을 규정해 주택관리업자를 관리주체로 명시하고 국가 및 지자체는 공동주택의 관리 관련 산업의 건전한 발전을 위한 노력 의무를 규정하면서도 주택관리업에 대해서는 주택관리업의 등록만을 규정할 뿐 관리업의 범위와 내용에는 규정하고 있지 않다. 따라서 주택관리업 산업화를 위한 현행 공동주택관리법을 개정해 주택관리업의 목적과 지위를 법정할 필요가 있다. 구체적인 것으로서 공동주택관리법상 위탁관리용역은 민법 중 ‘도급’을 준용토록 해야 하고, 같은 법 시행령은 위탁수수료를 일반관리비 내역으로 해 일반관리비 용역의 대가로 해야 한다. 위탁관리 용역제공방식은 공동주택의 규모와 특성에 따라 위탁받은 관리업무 매뉴얼의 범위와 관리업자의 독립적 지위에서 주택관리업자의 기술인력과 장비로 직접 관리하고 관리에 대한 책임을 부담하는 방식으로 전환해야 한다. 무엇보다 위탁관리에서 용역비는 ‘비용’이 아닌 ‘대가’로 해야 한다. 비록 수수료제도를 유지하는 경우에도 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙이 정한 일반관리비 용역의 9%와 기업 이윤 10%를 더한 보수로 현실화해 기업의 유지를 담보토록 해야 한다. 이 밖에도 공동주택의 관리업자 단체를 공익단체로 법정화해 주택관리기술의 개발과 관리인력의 양성 및 교육, 관리 관련 단체와의 교류를 통한 관리산업의 전문성과 활성화를 꾀하고, 특히 관리의 부실 또는 관리 비리로 인한 입주민의 피해보상을 담보토록 함으로써 건전한 주택관리산업의 육성에 일조토록 해야 한다. 이와 함께 주택관리업자의 부단한 노력은 물론이고, 정부의 긍정적 후원이 있어야 할 것이다.

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