2000년대 본격 등장한 주택관리업은 의무관리대상 공동주택 약 87%에 달하는 1만4425개 단지를 위탁관리하면서 전국 주택관리업자 585개에 종사하는 고용인력은 30여만 명, 연간 집행관리비 무려 2조원에 달한다. 이같이 오늘날 주택관리업은 그 규모면에서 이미 산업화에 진입하고 있다. 그러나 현실은 여전히 관리업자는 관리소장을 파견해 입주자대표회의의 지휘·감독 아래 관리토록 하고 관리업자는 정체불명의 위탁수수료만을 받으면서 책임을 부담하는 용역구조를 인내하면서 신음하고 있다. 위탁관리수수료의 전국 평균은 주거전용면적기준 ㎡당 8원으로 일반관리비 ㎡당 471원의 1.7%이다.

그렇다면 왜 공동주택관리 위탁관리 용역의 대가는 수수료제도를 취하고, 이렇게 낮은 수준의 수수료를 받고 있는가.

공동주택 위탁관리 수수료는 관리업무집행의 일반관리비와 관계없이 별개의 독립된 비목으로 규정하고 그 내용은 비용으로 구성한다. 즉 위탁관리업자의 용역은 대가 아닌 비용을 지급받는 것으로 하고 그 기준도 명확하지 않다. 위탁관리업자들은 위탁관리수수료를 아파트가 관리회사에 지불하는 비용으로 설명하고 그 비용으로 ▲관리인력 채용, 면접, 광고 ▲교육 및 훈련 ▲인사관리 ▲본사 직원 인건비 등 제비용 ▲안전점검 및 회계 등 사고 예방 위한 전문인력 순회 점검비 ▲기타 통상적인 기업 영업비용을 들고 있다. 그러나 관리에 소요되는 경비로만 설명할 뿐 용역의 대가는 언급하지 않는다.

그렇다면 왜 공동주택 위탁관리업자들은 용역의 대가로서 수수료를 비용으로 설명하고 있는가. 이는 공동주택관리법령과 관련된 것으로 판단된다.

먼저 주택관리업자의 용역제공방식에 관해 공동주택관리법 제52조 제6항은 “이 법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다”고 해 주택관리업자의 용역제공 방식을 사실상 ‘위임’으로 제한하고, 같은 법 시행령은 관리비 비목으로 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형홈네트워크 설비유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료를 규정해 수수료를 일반관리비와 별개의 독립 비목으로 규정한다. 이에 더해 ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙’ 제8조 제1항 제13호는 “일반관리비의 비율은 시설물 관리, 경비, 청소용역은 9%를 초과하지 못한다”고 규정해 시설물 관리, 경비, 청소용역에 대해서만 이익으로서 대가를 규정한다. 이를 종합하면 공동주택관리 일반관리 용역은 관리비 규모와 관계없는 비용임을 전제로 규정한 것이다. 그렇다면 문제는 위탁관리업자들은 일반관리비 용역의 관리비 규모와는 관계없는 소액의 비용을 받고 위탁용역을 수주하는지, 바꿔말하면 위탁관리업자들은 용역의 대가 없는 비용만을 받으면서 어떻게 기업을 유지하는 것인지, 확실한 것은 아니지만 위탁관리업자가 관리용역의 대상으로 하고 있는 일반관리비 용역은 비용으로 경쟁해 단지 수주의 수단으로만 삼고, 용역의 대가는 경비·청소 등 용역의 대가로 충당하는 것으로 짐작된다. 그러나 이와 같은 기업 전략은 공동주택관리업의 전망을 짐작하고도 남음을 보여준다. 공동주택관리법이 위탁관리용역을 민법의 ‘위임’을 준용토록 한다고 해 대가의 지급을 금지하는 것은 아니다. 민법은 위임사무처리에 대해 보수를 청구할 수 없도록 하고 비용을 청구하는 것을 원칙으로 하지만, 그렇다고 보수지급의 약정을 금지하는 것은 아니며 보수를 지급받지 않았다고 해 관리책임이 면제되는 것도 아니다. 우리는 최근 부산 A아파트 화재사고에서 법원이 위탁사의 관리책임을 물으면서도 관리업자 C사가 최근 3년간 연간 당기순손익이 약 5245만원~6975만원에 이르는 소규모 주택관리업체고, A아파트 관리와 관련해 입대의로부터 지급받는 위탁관리수수료가 매월 44만7438원에 불과한 소액인 점을 고려해 손해배상액의 15%로 제한한 것을 위안으로 삼아서는 안 된다. 주택관리업이 영리를 목적으로 하는 상사기업이란 것을 고려하면 어떤 방법으로도 일반관리비 용역의 9%에 기업 이윤 10%를 더한 보수는 지급받도록 해 기업의 유지는 물론이고, 관리업 산업화를 다지는 기반을 마련해야 할 것이다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.