집합건물의 관리에 관해 집합건물법은 물론이고, 공동주택에 관해 공동주택관리법을 두고 있다. 이 두 법의 법률관계로서 집합건물법 제2조의 2는 “집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다”고 규정한다. 따라서 공동주택관리법에 의해 관리되는 공동주택이라 해 집합건물법의 적용이 배척되는 것이 아님은 분명하다.

그렇다면 집합건물법상 구분소유자의 기본적인 권리를 보호하는 규정은 어떤 것을 의미하는가. 사법은 임의법(任意法)이라 하지만 임의규정만을 담고 있는 것은 아니므로 집합건물법이 특별히 강행규정으로 한 것이라면 그 취지는 구분소유자의 기본적 권리를 보호하기 위한 규정이라 할 수 있다. 따라서 집합건물법상 강행규정은 곧 공동주택관리법상 관리에도 적용되는 규정이라 할 수 있고 관리단과 관리인, 규약과 집회 및 위반행위자에 대한 조치 등을 들 수 있다. 이들 중 ‘관리단과 관리인에 관한 사항으로서 ‘입주자대표회의’는 입주자 전원의 의사로 구성되고, 달리 관리단의 조직을 두고 있지 않을 때에는 소위 집합건물법상 관리단과 동일한 지위를 가지는 것으로 봐야 한다는 것이 다수설판례라는 점에서 구분소유자의 기본적 권리를 침해하는 것은 아니라 할 수 있고(단 현행 공동주택관리법은 입대의 동대표에 사용자(세입자)를 선출할 수 있도록 함으로써 관리단에 구분소유자를 요건으로 한 집합건물법상 구분소유자의 기본적 권리를 침해하는 소지가 없지 않다), ‘관리인’은 현행 집합건물법이 구분소유자에 국한하지 않는다는 점에서 집합건물법이 관리단과 관리인에 의한 관리를 요건으로 한 구분소유자의 기본적 권리를 침해하는 것은 아니라 할 수 있다. 또한 구분소유자 공동의 이익에 반하는 행위에 대한 행위의 정지 및 사용금지 청구 등은 공동주택관리법은 이를 규정하고 있지 않아 직접 문제 되지 않는 것으로 판단된다.

단 중요한 것은 ‘관리사무의 집행’에 관한 것으로서 설사 입대의를 관리단과 동질의 단체라고 하더라도 그 집회의 결의에 구분소유자 또는 결의권의 4분의 3이상 또는 5분의 4이상의 특별 다수를 요하는 사항이 문제 된다. 그 구체적인 것으로서 공용부분의 변경을 수반하는 행위, 규약의 설정·변경·폐지, 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등을 들 수 있다.

이와 관련해 공동주택관리법 제14조 제11항은 “입대의 의결사항은 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 하며, 그 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다” 제10항은 “동별 대표자의 임기나 그 제한에 관한 사항, 동별 대표자 또는 입대의 임원의 선출이나 해임 방법 등 입대의의 구성 및 운영에 필요한 사항과 입대의 의결 방법은 대통령령으로 정한다”고 하고, 같은 법 시행령 제14조 제1항은 “입대는 입대의 구성원의 과반수 찬성으로 한다” 제2항은 “입대의 결의사항은 다음 각호로 한다”고 해 공동주택관리에 관한 사항의 전반을 규정한다.

이같이 공동주택관리법은 관리업무 전반에 관해 입대의의 결의를 요건으로 하면서도 그 결의의 요건은 입대의 구성원의 과반수를 요건으로 해 집합건물법이 개별적 사항으로 정해 특별 다수를 요하는 것과는 정면으로 상치된다. 무엇보다 집합건물법이 의결권의 평등을 확보하기 위해 그 정족수의 산정방법에 구분소유자 또는 결의권을 동시에 고려해 정하도록 한 것은 별론으로 하더라도 집합건물법이 정한 집회의 필요적 결의사항과 결의에 특별 다수를 요하는 요건의 충족은 구분소유자의 기본적 권리 보호를 직접 규정한 것이라 할 수 있다.

따라서 소규모 공동주택이든 의무관리 공동주택이든 구분소유자로 구성된 집합건물인 이상 집합건물법상 강행규정에 반하는 관리자의 관리업무 집행은 구분소유자의 기본적 권리 보호를 침해하는 것으로 검토의 여지가 있다고 할 것이다.

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