<1편에 이어서>

무엇보다 중요한 것은 소규모 공동주택은 물론이고 일정 규모 이상의 공동주택이 집합건물법 소정의 관리단을 구성하지 아니하고 입주자대표회의에 의해 관리하는 것이 집합건물법상 구분소유자의 기본적 권리를 침해하는 것으로 되는가에 있다.

입주자대표회의의 법률적 지위에 관해 일찍부터 ‘내부기관설’은 공동주택의 소유자들은 이들 전원으로 당연히 입주자 사단이 구성되고 공동택관리법은 그러한 사단이 설립된 것을 전제로 그 내부기관으로서 입대의를 구성하고 그 대표기관으로서 집행기관인 임원(회장, 이사, 감사 등)의 선출 등을 규정한 것이라 하고, ‘관리단동질설’은 하나의 단체인 입대의는 공법상 표현이고 사법상으로는 관념적 단체인 관리단의 구체적 실현형태이므로 사법상 관리권을 행사할 경우에는 관리단으로서 행사하는 것이라고 한다.

이에 대해 하급심 판례는 집합건물법상 관리단이 별도로 구성되지 않은 공동주택의 경우 아파트 입대의가 관리단의 역할을 수행하는 것으로 구분소유자의 소유권에 바탕한 당사자로서 하수도사용료 부과처분을 다툴 수 있는 원고적격을 인정하고, 공동주택의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송에서 입대의를 관리단으로 봐 원고적격을 인정한다.

또한 대법원 판례는 집합건물법 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 해 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성돼 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라고 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있는 것이라고 해 긍정한다.

이상을 종합하면 공동주택관리법상 입대의를 대표회의로 명칭한 이상 구분소유자로 구성했다는 것만으로 관리단의 지위를 갖는다고 할 것은 아니지만, 입대의가 입주자 전원의 의사로 구성되고 달리 관리단의 조직을 두고 있지 않 때에는 소위 집합건물법상 관리단과 동일한 지위를 가지는 것으로 봐야 한다.

그러므로 비록 소규모 공동주택이 관리단을 구성하지 아니하고 입대의에 의해 관리했다고 해 입주자(구분소유자)들의 기본적 권리를 침해하는 위법한 행위를 했다고는 할 수 없다.

무엇보다 중요한 것은 공동주택관리법상 의무관리 공동주택이든 비의무관리 공동주택이든 입주자대표회를 적법히 구성하고 공동주택관리법령에 따라 관리한 것만으로 적법한 관리를 한 것으로 볼 수 있는가다.

본래 집합건물이란 물권법의 기본원칙으로서 1물 1권주의 예로서 건물을 의미하고, 집합건물법은 그 소유 및 관리에 관한 구분소유자들의 기본적 권리·의무를 규정한 법률이다. 따라서 공동주택은 집합건물의 그 용도에 따른 분류에 불과한 것으로서 그 관리에 관해 집합건물법 제2조의 2를 들추지 않더라도 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있음에는 의문이 없다. 따라서 의무관리 공동주택이 공동주택관리법에 따라 관리했다는 것만으로 적법히 관리한 것이라 볼 수 없고, 또한 소규모 공동주택이 공동주택관리법에 의해 관리했다고 해 위법한 것이라 할 수 없다. 그럼에도 발제자들이 일정 규모 이상의 의무관리 공동주택의 관리에는 공동주택관리법을 적용하고, 소규모 공동주택 관리에는 집합건물법이 적용되는 것으로 한정해 관리의 현실에 의문을 제기한 것은 잘못이다. 공동주택관리 연구자들은 공동주택의 관리 현실에 더 이상의 불필요한 혼란을 주지 않도록 해야 할 것이다.

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