최근 활동의 학회 발제에 의하면 아파트라고 하더라도 규모가 크면서 엘리베이터가 설치됐다면 의무관리대상 공동주택에 해당하며, 공동주택관리법에 따라 구성된 입주자대표회의가 관리해야 한다.

비의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법이 아니라 집합건물법에 의해서 관리돼야 하므로 소규모 공동주택은 입주자대표회의가 아니라 관리위원회가 구성되고 관리인이 선출돼 아파트를 관리해야 하는 것이라 한다. 그런데 이러한 법률의 규정과 달리 대부분의 소규모 공동주택에서는 입주자대표회의를 구성해 공동주택관리법에 따라 관리하므로 소규모 공동주택의 입주자대표회의를 어떻게 바라봐야 하는가 문제라 한다.

그리해 소규모 공동주택 관리의 근거법이 집합건물법인데 집합건물법의 관리단에 해당하지 않는 입주자대표회의가 관리하는 것을 적법하다고 말하기는 어려운 것이지만 그렇다고 대부분의 소규모 공동주택에서 입주자대표회의가 구성돼 아파트를 관리하고 있는 현실을 통째로 부정할 수도 없는 미스터리한 문제라 한다.

그렇다면 이와 같은 발제는 타당한 것인가. 공동주택의 관리에 관한 공동주택관리법과 집합건물법 적용의 문제로서 검토가 필요하다.

공동주택의 관리에 관해 공동주택관리법은 일정 규모 이상 및 설비를 갖춘 공동주택은 공동주택관리법에 의한 의무관리를 규정하고(제2조 제2호), 임대주택의 관리에 관해 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 공동주택관리법의 적용을 규정한다(제4조 제2항).

또한 소규모 공동주택에 관해 공동주택관리법은 의무관리공동주택(동호 가목부터 라목까지)에 해당하지 않는 공동주택 중 입주자 등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의해 정하는 공동주택을 규정하고(제2조 제2호 마목), 지방자치단체의 장은 의무관리대상 공동주택에 해당하지 않는 공동주택의 관리와 안전사고의 예방 등을 위하여 시설물에 대한 안전관리계획의 수립 및 시행, 공동주택에 대한 안전점검, 그 밖에 지방자치단체의 조례로 정하는 사항의 업무를 규정한다(제34조).

같이 공동주택관리법은 의무관리 공동주택을 정의한 입법취지를 별론으로 하고서라도 소규모 공동주택에 관해서도 공동주택관리법의 적용을 규정한다. 따라서 일정 규모 이상 또는 설비를 갖춘 공동주택은 물론이고 소규모 공동주택이라 해 공동주택관리법의 적용이 배척되는 것이 아님은 분명하다.

다만 공동주택관리법의 적용에 의해 관리되는 공동주택은 집합건물법의 적용이 배척되는가. 이에 대해 집합건물법 제2조의 2는 “집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다”고 규정한다.

동 규정의 연역적 해석을 동원하지 않더라도 공동주택관리법에 의해 관리되는 공동주택이라 해 집합건물법에 의한 관리가 배척되는 것은 아님은 분명하다.

<2편에 계속>

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