[지면 좌담회 참석자]

▲강태석 국토교통부 주택건설공급과 과장 
▲김원일 전국아파트입주자대표회의연합회 회장
▲김정인 주생활연구소 연구위원
▲박종두 한국주택관리산업연구원 원장
▲이선미 대한주택관리사협회 협회장
▲조만현 한국주택관리협회 회장 (가나다 순)

국민의 절반 이상이 살고 있는 공동주택은 단순한 주거공간을 넘어 사회, 경제, 정치, 문화, 교육 등 사회 전 분야를 포괄하는 대표적인 주거 패러다임으로 자리 잡았다. 특히 우리나라 의무관리 공동주택 중 위탁관리 비율은 2022년 기준 88%로 높은 비율을 차지하며 그 비중이 높아져 가고 있다. 이렇듯 위탁관리업체들이 사회적으로 고용안정 및 복지 등과 관련해 큰 역할을 맡고 있음에도 법이나 제도 등이 주택관리업 선진화를 막고 있다는 지적이 많다. 이에 본지에서는 창간 30주년 특집으로 위탁관리 선진화 방안을 주제로 3개 관련 단체장, 전문가, 국토교통부 관계자 등의 의견을 들어보고 위탁관리의 문제점과 개선점, 앞으로 나아갈 방향을 종합해 지면 대담으로 재구성했다.

질문1

국내 의무관리 공동주택 중 위탁관리 비율은 2016년(통계 시작 연도) 약 79%였으며, 2022년 기준 88%로 올라 높은 비율을 차지하고 있다. 위탁관리 비중이 높아져 가고 있는 이유는 무엇이라 보는지.

강태석-공동주택의 세대수가 많아지고 공용관리 영역과 시설이 늘어나는 상황에서, 디지털 시대를 맞아 공동주택 단지가 첨단화됨에 따라 여기에 부여되는 법적 의무사항도 더욱 강화되면서 입대의가 관리를 책임지는 자치관리 보다는 전문 주택관리업자를 활용한 체계적인 관리를 선택하는 경우가 점차 늘어나는 추세로 보인다.

김원일- 위탁관리가 자치관리에 비해 인력 수급, 하자 관리, 장기수선계획 수립 등에서 이점이 있고 위탁관리수수료를 지급하더라도 위탁관리가 자치관리에 비해 인건비가 저렴하다. 또 관리업무 관련한 법적 책임에서도 조금 더 자유롭기 때문에 입대의는 위탁관리를 선호한다.

김정인-기술의 발달, 소비자의 눈높이 변화, 라이프 스타일로 공동주택 단지의 고급화가 진전되고 동시에 공동주택관리법에서 규정하는 의무사항들도 점차 많아지면서 자치관리에서 수많은 법령 사항을 직접 챙기는 것은 쉽지 않다. 위탁관리의 경우 단지특성에 맞는 인력배치와 단지별 사례축적을 통한 정보공유 등 관리 최적화를 위한 다양한 지원이 가능하기 때문이다. 

박종두-위탁관리업자가 관리소장과 관리직원을 파견해 입대의의 지휘·감독 아래 관리하는, 소위 실질적 관리업무는 입대의에 의해 집행하고 관리에 대한 책임은 위탁관리업자가 부담하는 구조에서 입대의가 위탁관리를 취하지 않을 이유가 없다고 생각한다.  

이선미-그동안 위탁관리업체 스스로 전문성·투명성 강화 및 입주민에 대한 서비스 개선을 위해 꾸준히 노력한 결과 입주민의 선호도가 과거보다 높아진 것으로 보인다. 입대의 및 입주민이 위탁관리 방식을 선택했다면 전문업체인 위탁회사를 믿고 관리를 맡겨야 체계적이고 효율적 전문관리가 가능할 것이다.

조만현-안전과 투명성을 강화하는 법령의 내용이 갈수록 전문적이고 세분화, 복잡화, 분업화되고 있는 가운데 개별 단지의 특성에 맞게 단지를 운영하고 시설물에 대한 기술적 지원, 법무, 노무, 회계 등의 전문서비스를 제공받기 위함이다. 주택관리는 종합적인 업무지원 능력을 필요로 한다. 시설관리 외에 법무, 노무, 회계 전문가들의 도움도 필요하기에 위탁관리를 택하고 있다고 생각한다.

질문2

위탁관리에서 입대의의 역할은 자치관리와 다르지 않다는 지적이 많다. 심지어 위탁관리를 하고 있는 아파트에서조차 입대의 회장이 관리소장의 역할을 하는 경우가 종종 있는데 이에 대해 어떻게 생각하는지.

강태석-입대의와 관리소장은 공동주택의 투명하고 안전하며 효율적인 관리를 가능하게 하는 중요한 두 주체임을 명심하고, 서로의 업무를 이해하고 존중하려는 노력을 계속해야 할 것이다. 정부 또한 공동주택 내 상생의 문화 정착을 위한 제도적 노력을 계속해 나갈 것이다.

김원일-입대의는 입주민을 대표하기 때문에 관리비 절감을 위해 관리주체에 대해 어느 정도 간섭이 있을 수도 있다. 그러나 공동주택관리법령이 제·개정되면서 입대의의 권한이 관리주체로 이양돼 관리주체와 입대의의 역할이 확실히 구분됐다. 따라서 현재는 입대의의 역할이 자치관리와 다르지 않다는 지적은 옳지 않다.

김정인-위탁관리와 자치관리에서의 입대의 역할은 법적 규정 측면에서도 달라질 수 밖에 없는데 현장 업무수행 측면에서 경계가 모호하다. 결국 위탁관리와 자치관리의 명확한 체계 차이가 현장관리에 적용돼야 이런 문제가 해소될 것이며 그러기 위해서는 관리직원 급여, 위탁수수료, 위탁관리의 선진화 문제가 개선돼야 한다고 생각한다. 

이선미-일부 동대표와 입주민들은 전문관리에 대한 이해 부족과 ‘아직도 내가 월급 주는 주인’이라는 인식이 많다. 직원을 하대하거나 모든 관리업무에 직접 관여하면서도 단순히 그에 대한 책임만 회피하기 위해 위탁관리 방식을 선택했다면 이는 공동주택의 체계적·효율적 관리를 강화하기 위한 위탁관리의 목적과도 맞지않으며 결국 이러한 관리로 인한 피해는 모두 입주민에게 돌아갈 것으로 생각된다. 따라서 위탁회사 및 관리 종사자 모두 부당한 요구 등에 대해 적극 대응하는 자세와 부당간섭배제에 대한 과태료 등 처벌조항 신설이 필요하다. 

조만현-현실적으로 성숙한 주거문화 달성을 위해서는 아파트 관리 관련 주체 상호 간의 협력과 견제 시스템이 절실하며, 입주자대표와 관리소장, 위탁관리사업자 등 관련 주체들이 상호 건강한 견제와 균형발전을 할 수 있는 시스템이 확실하게 마련된다면 아파트 관리의 투명성은 보다 더 진일보할 것이다.

질문3

현재 공동주택의 대부분이 위탁관리라고 하지만 회사는 위탁수수료만 받아올 뿐 고용책임을 지는 관리직원들의 급여는 아파트 입대의에서 책정하고 직접 지급하고 있는 것이 현실이다. 이에 대한 생각은. 

김원일-우리나라 위탁관리의 형태는 크게 위임과 도급으로 분류된다. 도급계약을 체결할 경우 부가세를 납부해야 한다는 점 때문에 우리나라에서는 위임계약을 선호한다. 위임의 성질에 따르면 보수의 약정이 있는 경우가 많기 때문에 관리직원들의 급여를 아파트 입대의가 책정하고 직접 지급하는 것은 문제가 없다고 생각한다. 단 보완의 필요성은 존재한다.

김정인-엄연히 관리회사에 소속된 직원으로서 단지에 배치돼 업무를 하지만 실질적으로 입대의에서 급여에 관여하는 것은 자치관리와 다름없다. 이렇게 되면 직원의 소속감, 관리회사의 방침 준수에 대한 의지 부족과 관리회사에서도 책임감을 덜 느낄 것이기 때문에 문제가 심각하다고 본다. 법적으로도 엄연히 자치관리와 위탁관리를 구분하고 있고 전문관리영역에서 업무를 수행하는 주택관리업자를 규정하고 있는데 관행에 가로막혀 위탁관리 본연의 역할이 현장관리에서 빛을 보지 못한다면 국가적으로도 손실이 크다고 생각한다. 위탁관리의 질적 수준 향상을 위해 관리사무소 직원의 소속감과 직업만족도를 제고할 수 있도록 현장관리 체계 개선에 대한 고민이 필요하다.

박종두-입대의가 직접 급여를 책정하고 지급하는 용역구조에서 관리소장과 관리직원이 위탁관리회사에 소속감을 얼마나 가질 것인가 생각해 볼 필요가 있다. 위탁관리에서의 용역제공방식은 공동주택단지의 규모와 특성에 따라 위탁받은 관리업무는 관리업자의 독립적 지위에서 관리할 수 있는 방식으로 전환해야 하고, 관리업무의 집행은 주택관리업자의 기술인력과 장비로서 직접 관리하고, 책임을 부담하는 용역구조로 바꿔야 한다. 위탁수수료는 일반관리비 총액의 비율에 기업이윤을 포함한 이율로 전환해야 한다. 

이선미-현재 위탁관리 시 관리직원 등의 급여를 위탁회사로 지급하고 위탁회사가 관리직원에게 지급하는지, 아니면 관리비에서 직원들에게 직접 지급하는지에 대해 공동주택관리법상 명시적 규정이 없고, 일반적으로 계약관계에 따라 지급방식(위탁, 도급계약 등)이 정해지고 있다. 이는 위탁관리회사의 영세성 및 전문성 부족과 관리직원의 불안정한 근로조건 등에 기인한 것으로 이를 해결하기 위해 위탁관리회사의 자본력 강화를 위한 체질 개선 및 관리업무 전문성 강화와 더불어 직원들의 근로조건 개선을 위한 노력이 함께 추진돼야 할 것이다.

조만현-위탁관리의 경우 사용자 지위에 있는 주택관리업자의 이름으로 근로계약 체결, 급여지급, 4대 보험신고, 노무 문제 등에 대한 명확히 규율할 수 있는 법적 토대와 제도개선이 함께 이뤄져야 할 것이다. 나아가 위탁관리회사가 본연의 업무에 충실하고 입주민의 다양한 니즈에 부응하는 관리서비스를 제공할 수 있도록 위탁관리수수료의 현실화를 도모하고 위탁관리 용역구조개선, 용역비 지급방법 개선, 보전관리에서 운영관리로의 개선, 관리업 공동체와 단체활동의 보장을 위한 관련 법규 등을 재정비해 대량화된 공급과 대규모 소비집단을 형성하고 있는 공동주택과 주택관리업의 산업화 정책이 시급히 요구된다. 

질문4

공동주택관리법 시행령 별표5에서 주택관리업 등록기준(자본금 2억원 이상, 전기분야, 연료사용기기 취급 관련, 고압가스, 위험물, 주택관리사 각 1명 이상 등)을 정하고 있다. 오랜 세월이 흘렀음에도 주택관리업 등록 기준 요건이 그대로 유지되고 있는데 현실에 맞는 기준이라고 생각하는지.

강태석-공동주택관리법에서 규정된 위탁관리 관련 규정 중 개선이 필요한 사항은 향후 관련 기관 및 지자체 등의 의견수렴 등을 통해 지속적으로 개선해 나가도록 하겠다.

김원일-최근 전기·소방 등 관련 법령 개정으로 공동주택 관리업무를 위한 인력이 증가할 필요성이 생겼다. 특히 신축 아파트에서는 시공상 하자 발견을 가장 중점으로 여긴다. 이 때문에 관련 분야 전문인력을 많이 채용하도록 기준을 변경해야 한다. 단 신규 업체의 진입장벽이 높아지도록 하는 자본금·실적 부분 등에서는 기준을 높여서는 안된다.

김정인-주택관리업으로서의 역할이나 위상 측면에서도 주택관리업 등록기준 요건은 현실에 맞지 않다고 본다. 위 기준은 주택건설촉진법의 공동주택관리령 시절의 규정으로 시대가 변해 지금은 공동주택 관리의 독립법령이 생겼고 주거기본법이라는 큰 틀에서 관리가 지향해야 할 역할도 확대되고 있다. 과거에 시설물 관리 위주의 업무를 주로 했지만 시대가 바뀌어 막대한 관리비의 투명한 사용, 입주민의 생활 관리 및 공동체 강화를 위한 업무도 관리주체의 역할이기 때문에 시대적 흐름에 맞게 개선돼야 할 것이다. 

박종두-기술인력은 오늘날 공동주택의 환경과 설비 및 부대·복리시설에 비춰 보면 불필요한 기술인력은 물론이고 새로운 기술인력의 확보가 요구되는 것은 분명하다. 문제는 이와 같은 등록요건으로서 장비와 기술인력은 위탁관리업자 공동주택관리 수주능력과는 어떤 관계에 있는지, 또한 실제로 위 기술인력은 배치 또는 활용되고 있는가에 있다.

조만현-공동주택 관리는 공동주택인 건축물을 관리하는 업무로 가장 필요한 기술자는 건축에 관한 기술자다. 그런데 등록기준에는 공동주택 관리업무에 있어 가장 핵심적인 기술자인 건축기사 등은 등록요건에서 제외하고 있고, 자격요건이 유사한 고압가스 관련 기술자, 위험물 취급 관련 기술자 등을 등록요건으로 한 것은 현실에 부합하지 않다. 따라서 주택관리업 등록기준에 건축 관련 기술자와 관련 장비를 포함해야 할 것이다. 또 기술진보와 생활환경의 변화에 따른 사물인터넷(IoT)과 인공지능(AI)이 융복합된 4차산업혁명의 새로운 환경에 대비할 수 있는 정보통신관련 기술자를 등록요건으로 추가 또는 변경할 필요가 있다고 생각한다.

질문5

공동주택 위탁관리수수료가 ㎡당 평균 8원으로, 1000세대 아파트라 하더라도 위탁관리수수료가 70~80만원에 불과하다. 이에 대한 의견이 있다면.

강태석-주택관리업자는 관리비 징수·집행을 통한 공동주택의 운영·유지는 물론 입주자등의 재산권 보호와 안전하고 쾌적한 주거환경 개선을 위한 전문화된 서비스를 제공할 수 있어야 한다. 이때 개별 공동주택은 제공되는 서비스에 대한 적정한 수준의 대가를 지급해야 하며, 이를 통해 공동주택 관리의 질적 향상이 도모돼야 한다. 그러나 지나친 가격경쟁을 통한 저가입찰 등으로 인해 이러한 선순환이 이뤄지지 못하는 상황에 대해 함께 고민하고 해결방안을 모색할 필요가 있다. 현재 공동주택 주택관리업자 선정 입찰에서 업무수행능력, 사업제안 등 관리능력보다 입찰가격에 따라 결과가 좌우된다는 것이 저가입찰의 원인이라는 지적에 따라, 국토부는 개별 공동주택이 가격 배점을 당초 30%에서 20~30% 범위 내에서 결정하도록 하는 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 개정안을 마련해 행정예고 했다.

김원일-우리나라의 위탁관리수수료가 낮은 이유는 국토부의 경쟁입찰제도에 의한 최저가 입찰 때문이다. 관리비는 관리서비스 질과 직결되므로 경쟁입찰제도를 폐지 또는 개선하는 등 위탁관리수수료의 현실화가 필요하다. 이에 대한 방안으로 지역별 특성 등에 맞는 표준 위탁관리수수료 책정이 있다. 단 수수료가 상승하게 되면 그만큼 위탁관리 회사들의 책임 확대 역시 수반돼야 한다.

김정인-위탁관리수수료는 주택관리업자가 현장에서 시행되는 위탁관리업무를 관리감독하고 지원하는 데에 소요되는 경비, 일반관리비와 기업이윤인 셈이다. 조달청에서 용역의 원가는 노무비+경비+일반관리비+이윤인데 위탁관리의 경우 노무비+경비가 공동주택 관리비 항목의 일반관리비에 해당하는 것이고, 일반관리비+이윤이 주택관리업자가 취해야 할 비용일 것이다. 

업종별 일반관리비의 상한비율은 시설물 관리부문에서 각각 9%, 10%로 정하고 있지만 위탁관리수수료의 비율은 전국 평균 공용관리비 1187원 중 0.67%, 전국 평균 일반관리비의 1.65% 수준이다. 기업이 이윤을 창출하는 이유는 이윤을 통해 재투자를 해 위탁관리의 품질을 향상시키고 이는 결국 우리나라 공동주택 관리의 발전에 기여하는 것인데 현재와 같은 현실이 지속된다면 공동주택관리의 발전은 기대하기 어려울 것이므로 상당히 우려스럽다.

박종두-공동주택 위탁관리수수료는 일반관리비 용역의 대가(부가가치)로서 관리비 규모에 비례한 금액(매출이익)과 기업이윤을 포함한 금액에서 경쟁할 수 있도록 해야 할 것이다.

조만현-현재 주택관리업자를 선정하는 방법에서 가장 큰 문제점은 주택관리업자를 선정하는 입찰 시 위탁관리수수료 금액을 산정하는 기준이다. 주택관리업자의 수익을 정상화하기 위해 현 공동주택관리법 체계를 민법의 위임을 준용하는 위임 사무에서 상법 체계의 회사가 서비스를 공급하는 상사도급 체계로 정비해야 한다. 공동주택의 공급이 대량화되고 규모 또한 대형화되고 있지만 주택관리업계는 위탁관리가 차지하는 비중이 늘어나는 만큼 특장점을 잘 살리지 못하고 있다. 전문적이고 수준 높은 맞춤식 서비스를 제공하기 위한 인적자원 관리시스템 구축을 위해 시중금리와 소비자 물가상승율 및 도시근로자 임금인상율을 반영해 관리사무소 배치인력의 인건비와 경비 총액을 포함하는 일반관리비 기준으로 위탁관리수수료를 산출하는 것이 합리적이며 최소한 일반관리비의 5~10%를 위탁관리수수료로 산정할 수 있는 기준마련이 필요하다.