집합건물법 제16조는 공용부분의 관리에 관한 사항을 정하고 있다. 구체적으로 집합건물의 공용부분 관리에 관한 사항은 통상 관리단 집회를 개최해 구분소유자 및 의결권의 과반수 이상의 찬성으로 결의하되, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 규정하고 있다. 한편 집합건물의 각 구분소유자들은 전유부분의 면적 비율에 따라 해당 건물을 공유하고, 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(집합건물법 제10조 제1항, 제11조, 제12조 제1항 참조).

그렇다면 특정 구분소유자가 공용부분을 마치 자신의 전유부분인 것처럼 독점적·배타적으로 사용하고 있는 경우 이러한 방해행위의 제거를 청구하기 위해 즉, 공용부분의 관리행위로써 관리단집회의 결의를 거쳐야 할까? 오늘 소개할 판결은 이런 쟁점에 대한 명확한 답을 내려준 판례다.

대상 판결은 어느 집합건물의 특정 구분소유자가 공용부분인 창고 등을 마치 자신의 전유부분인 것처럼 점유하고, 일부 시설물을 설치하는 등 독점적·배타적으로 사용하자 다른 구분소유자들이 소유권에 기한 방해배제청구를 했던 사안이다. 위 사안에서는 공용부분의 관리로써 이 사건 소와 같은 청구를 제기하기 위해 집합건물법상 관리단집회 결의가 필요한지 여부가 쟁점이 됐으나 대상 판결의 재판부는 다음과 같이 판시했다.

“집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항 단서, 제2항은 집합건물의 공용부분의 보존행위는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 각 공유자가 할 수 있다고 규정하고 있는 바, 위 규정의 취지는 규약에 달리 정함이 없는 한 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별해 공유자인 구분소유자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것으로, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함해 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있다고 풀이되는 것이고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 소론 관리인의 선임이 있고 없고에 관계없이 이를 행사할 수 있는 것”이라고 설명했다.

재판부는 “원심이 이 창고 및 공작실이 이 집합건물의 공용부분에 해당한다고 해 그 구분소유자들인 원고들이 이를 배타적으로 점용하고 있는 피고에 대해 방해배제를 구하는 이 청구는 보존행위의 범위에 포함된다 할 것”이라며 “달리 공용부분의 보존행위에 관해 이 집합건물의 구분소유자들이 특별한 규약을 정했음을 인정할 증거가 없다는 이유로 원고들의 당사자적격을 인정한 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 당사자적격에 관한 법리를 오해한 위법이 없다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 참조)”고 판결했다.

즉 공용부분이라고 함은 구분소유자들이 전유부분의 면적 비율에 따라 공유하는 형태이므로, 특정 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 될 수는 없는 것이고, 또 집합건물법에서 공용부분의 보존행위와 관리행위의 방법을 구분해 규정하고 있으므로, 이 같은 상황에서는 관리단 집회 개최 여부 불문, 관리인 선임 여부 불문, 자신에게 직접적인 피해가 존재하는지 여부 등을 불문하고 구분소유권자 각자가 지분권에 기한 방해배제 행사로서 그 철거를 구할 수 있는 것이다.

이 판결로 인해 공용부분의 사용 권한 침해가 있는 경우 각 구분소유자는 직접 지분권에 기한 방해배제청구를 할 수 있음을 명확히 확인할 수 있게 됐다.

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