장기수선충당금(이하 장충금)은 공동주택관리법 제30조 제1항에 의거 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 한다. 그렇다면 장기수선충당금을 소유자가 아닌 사용자가 대신 납부한 경우 어떻게 처리해야 할까? 혹은 공동주택 중 분양되지 않은 세대의 경우 장기수선충당금은 어떻게 부담해야 하는지 장충금의 부담주체 및 사용절차에 대해 정리하고자 한다.

공동주택관리법 시행령 제31조에 따라 장충금은 공동주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 한다. 공동주택의 사용자가 대신 납부한 경우 소유자는 그 금액을 반환해야 하며, 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우 관리주체는 확인서를 발급해줘야 한다. 또한 분양되지 않은 세대의 경우 사업주체가 장충금을 부담해야 한다. 관리주체는 장충금 사용 시 예산서를 작성해야 하며, 사용계획서 제출 후 입대의 의결을 거쳐 사용하게 된다.

[장기수선충당금 사용절차]
관리주체의 장충금 사용계획서는 공동주택관리법 시행령 제31조 제5항에 의거해 아래 항목을 포함해야 한다.
1) 수선공사의 명칭과 공사내용
2) 수선공사 대상 시설의 위치
3) 수선공사의 설계도면 등
4) 공사기간 및 공사방법
5) 수선공사의 범위 및 예정공사금액
6) 공사발주 방법 및 절차 등

입대의는 의결 후 사업자 선정을 해야 하는데, 사업자 선정에 대한 업무 범위인 입찰공고, 현장설명, 낙찰자 선정, 계약을 포함해 진행해야 한다. 또한 사업자 선정 후 관리주체에 인계해야 하며 관리주체는 공동주택관리법 제27조 제1항의 규정에 따라 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일로부터 5년간 보관해야 한다. 관리주체는 공동주택관리법 시행령 제23조 제8항에 따라 장충금의 사용금액과 적립 요율을 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지 인터넷 홈페이지 및 동별게시판, 공동주택관리정보시스템에 공개해야 한다.

장충금은 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 되며, 용도 외 사용 시 1000만원 이하의 과태료 처분을, 장충금을 적립하지 않은 경우 200만원 이하 과태료 처분을 받을 수 있다.

그렇다면 장기수선계획의 정기조정을 외부 전문기관에 맡겨 조정하려고 할 때, 비용은 장기수선충당금으로 지급해도 되는 걸까?

2021년 7월 6일 국토교통부 주택건설공급과 민원회신으로 장기수선공사 부대 용역과 관련된 비용은 소유자가 부담해야 하며, 입주자가 부담하는 관리비 지출이 아닌 소유자 부담의 장기수선충당금을 사용해야 한다고 답변했다. 따라서 장충금은 장기수선계획에 의해 사용해야 하며, 수선유지비나 관리비 등과 혼용해 사용해서는 안된다. 또 장충금은 분할납부 및 임대, 외상과 같은 방식으로 사용해서는 안 된다.

2021년 3월 8일 국토교통부 주택건설공급과 전자민원으로 공동주택관리법 제29조 제2항에 따라 입대와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다고 회신했으며, 같은 법 제30조 제2항에 따르면 장충금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 돼 있다. 따라서 장충금 사용 시 분할납부 방식은 상기 법의 취지와 부합하지 않다고 답변했다. 관리주체는 장충금을 해당하는 부담주체에 징수해야 하며, 장기수선계획에 맞게 사용해야 한다. 또한 시행하려는 공사가 장기수선공사에 해당하는지 정확히 판단해 그에 맞는 비용으로 처리를 하는 것이 중요하다. 최근까지도 입주 초기에는 장충금을 중요하게 생각하지 않아 최소금액으로 적립하다가 상당한 기간이 지나서 적립단가를 올리는 경우가 많았다. 하지만 정작 교체나 보수가 필요할 때 적립하고자 하면 해당 기간의 소유자가 부담하는 비용이 너무 커져서 민원이 발생하거나 소유자 동의를 받기 어려워 제때 조정 후 수선을 못 하는 경우가 발생하고 있다. 이는 고급사업장의 경우 교체·보수비용이 특히 크므로 심각한 수준까지 갈 수 있어 적합한 장기수선계획에 따른 장충금 적립이 필요하다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.