2016년 공동주택관리법 시행규칙 별표1의 장기수선계획 수립기준은 주택법 시행규칙 별표5의 기준에서 수선항목을 대폭 축소하고, 다수의 부분수선 해당 여부를 삭제했다. 그러자 공동주택 관리현장에서는 사라진 부분수선에 대한 의문과 어디까지 전면수선으로 인정해야 하는지에 대한 혼란이 발생하게 됐다.

물론 노후화로 인한 교체로서 생활 불편 또는 안전상 이유로 기능회복을 위해 수선하는 경우 전면수선으로 보고 단순 고장이거나, 일부 부품교체로 수리가 가능하면 수선유지비를 사용하도록 하고 있지만, 전체교체가 유일한 방법일 경우 장기수선충당금 사용에 대한 혼란이 발생할 수 있다. 이에 전면수선 인정기준을 명확히 하고자 공종별 최소단위를 정의하게 됐고, 최소단위 이하는 부분수선으로 정의했다.

전면수선 인정기준은 주요시설의 공간적, 기능적 독립성을 고려해 설정한다.

항목(주요시설, 공종)별로 크게 공간적 구분(A타입), 기능적 구분(B타입), 단지 전체에 걸쳐 하나의 단위로 적용(C타입) 중 하나를 선택하여 전면수선 최소단위를 제안한다.

공간적 구분(A타입)은 공사가 명확히 구분되는 동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등의 공간에 부속되는 경우로 단지 전체가 수선범위가 아니더라도 전면수선으로 인정한다.

기능적 구분(B타입)은 승강기와 같이 독립적인 기능을 하는 여러 부품이 결합해 하나의 기능을 하는 경우, 하나의 제품 교체도 전면수선으로 인정한다. 주로 기계, 전기, 통신분야에 해당된다.

단지 전체에 걸쳐 하나의 단위로 적용(C타입)은 단지 내 도로와 같이 단지를 기준으로 전체를 교체하는 것으로, 공간적 구분, 독립적 기능을 하는 제품이 설치되지 않은 경우에 해당된다.

그렇다면 공동주택관리법 시행규칙 별표1 장기수선계획 수립기준에 나와 있는 부분수선 항목 11개의 공사종별 이외에 장기수선계획으로 부분수선을 따로 수립할 수 있을까?

2019년 10월 18일 접수된 국토교통부 주택건설공급과 민원회신에 따르면 공동주택관리법 시행규칙 별표1 수립기준의 공사 항목(수선방법 등)은 전국의 공동주택에서 가장 빈번하게 수선하는 항목 중 시설물의 중요도, 수선비용 등을 고려해 규정한 것으로 장기수선계획에 반드시 반영해야 한다고 전했다.

다만 별표1의 수립기준에 명시돼 있지 않은 공사 항목의 장기수선계획 반영 여부는 해당 공동주택에서 공사의 성격, 소요비용, 관리규약, 부담주체 의사 등 제반사정을 고려해 자율적으로 결정할 사항이며, 장기수선계획 수립기준(공동주택관리법 시행규칙 별표1)은 공동주택의 장기수선계획을 수립하는 기준으로 수선방법(전체수선, 부분수선), 수선율, 수선주기 등은 당해 공동주택의 실정에 맞춰 장기수선계획을 조정할 수 있다고 답했다. 따라서 별표1의 수립기준에 포함되는 항목이 아니더라도 해당 공동주택의 제반사정에 따라 자율적으로 진행해야 하는 사항이라 할 수 있다.

수선범위에서 수선항목을 대폭 축소하고 다수의 부분수선 해당 여부를 삭제했다고는 하지만, 아파트마다 실정이 다를 수 있어 아직도 수선유지비로 사용할 수 있는 항목과 장기수선충당금으로 사용할 수 있는 항목에 대해서 혼란이 있는 경우가 많다. 이에 수립기준을 확인하고 해당 아파트 실정에 맞는 장기수선계획 수립·조정을 통해 제때 공사를 진행해 지자체의 과태료 부과대상에서 제외돼야 한다.

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