현재 공동주택을 자산가치 상승의 목적으로 보유하는 추세로, 이와 관련해 장기수선계획의 비중이 중요해지고 있다. 하지만 그와 동시에 대다수의 관리사무소장은 장기수선계획을 어려운 업무 중 하나로 생각한다. 이에 장기수선계획의 업무절차와 의무사항을 정리해 도움을 주고자 한다.

다만 장기수선계획을 수립·조정하는 업무는 공동주택의 장수명화를 견인하는 중요한 업무이므로 보다 전문적인 업체에 의뢰해 도움을 받을 수도 있다. 이는 소유자의 의견을 수렴해 장기수선계획 조정 절차를 거쳐야 하지만 장기수선공사에 부대되는 용역으로 봐 장기수선계획에 반영한 후에 자문용역비용을 장기수선충당금으로 집행할 수 있다.

장기수선계획이란 공용부분 주요시설물의 교체 및 보수 등에 대해 연도별 수선계획을 수립하고, 적기에 시행해 공동주택의 장수명화 및 입주자의 쾌적한 주거환경 유지를 위해 필요한 수선계획을 말한다.

장기수선은 크게 수립, 검토, 조정업무 순으로 나눌 수 있으며 장기수선계획 수립대상은 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중난방 또는 지역난방 방식의 공동주택, 주상복합건축물이다.

첫 번째 장기수선계획 수립이란 의무사항으로 수립주체가 공동주택 공용부분에 대해 수선항목과 수선주기를 예상해 수선일정을 미리 계획하는 것을 말한다. 상기 해당하는 공동주택을 건설 및 공급하는 사업주체(주상복합 건축주 포함), 주택법 제66조 제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는자를 말하며, 사용검사권자에게 장기수선계획을 제출해야 한다. 장기수선계획은 사용검사권자의 적정성 확인 후 관리주체에게 인계된다.

하지만 사용검사권자의 적정성 확인에도 불구하고 인계받은 장기수선계획을 신뢰할 수 없어 사용검사 후 1년이 경과한 날이 속한 달부터 장기수선충당금을 징수·적립하기 위해서 수시조정절차를 진행하는 경우가 많다.

두 번째 장기수선계획 검토는 입주자대표회의 및 관리주체가 3년을 주기로 장기수선계획의 수선항목 추가 및 삭제검토, 수선주기 및 수선율 적정성 검토, 수량 및 단가 적정성 검토 등 현행 장기수선계획과 부합하는지 확인하는 것을 말한다. 또한 수선 예정연도가 지난 경우 과태료 처분대상이므로 계획 조정 시 향후 3년 이내에 우선 시행해야 할 공사인지 검토 후 장기수선충당금 적립액을 확인해야 하며 장기수선충당금이 부족할 경우 공사 시행 전에 공사비가 마련될 수 있도록 관리규약으로 정한 장기수선충당금 적립률 인상도 검토해야 한다.

관리주체는 사전에 장기수선계획서의 비치여부를 확인해야 하며, 작성된 장기수선계획서가 없을 경우 현 관리주체가 작성해야 한다. 입주자대표회의 및 관리주체는 공동주택관리법 제29조 제2항에 의거해 장기수선계획을 3년마다 검토해야 하며 검토사항 기록 및 보관을 의무적으로 해야 한다. 장기수선계획을 검토하고 검토사항을 기록·보관하지 않은 경우도 과태료가 부과된다.

세 번째 장기수선계획 조정이란 장기수선계획 검토 후 필요한 경우 입주자대표회의와 관리주체가 시행하도록 돼 있으며, 무조건적으로 행해야 하는 것은 아니다. 하지만 시설물의 노후화 진행 상태에 따라 당초 예측된 수선예정연도는 단축 혹은 연장될 여지가 있고 입주민 안전이나 편익에 따라 시설이나 설비의 추가 신설이 필요할 수 있으며 긴급 또는 소액지출에 의해 보수가 이뤄진 항목도 반영해야 하므로 대부분 장기수선계획 조정이 수반되게 된다. 이에 장기수선계획 조정은 3년마다 정기조정을 해야 하며, 3년이 되기 전에 입주자(소유자) 과반수의 서면동의를 받을 경우 수시조정이 가능하다. 관리주체는 조정이 필요할 시 입주자대표회의에 보고하고 조사진단을 한 뒤 장기수선계획 조정안을 마련해야 한다. 그리고 작성된 조정안으로 입주자대표회의 의결을 거쳐 입주자에게 보고를 해야 한다.

관리주체는 장기수선계획의 현황을 공동주택관리법 시행령 제28조 제2항에 의거해 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하거나 입주자 등에게 개별통지를 해야 한다.

위반사항에 대한 과태료(1차 위반 200만원, 2차 위반 300만원, 3차 이상 위반 500만원)는 법 제29조를 위반해 장기수선계획을 수립하지 않거나 검토하지 않은 경우 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 않은 경우 부과되지만 조정의 필요성이 없어 조정하지 않았을 경우 과태료 처분대상은 아니다.

입주 단지의 경우 사업주체 또는 리모델링을 하는 자가 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 관리주체에게 인계하고 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.

이에 사업주체에서 해당단지에 적정한 계획서를 제출할 수 있도록 사용검사권자는 장기수선계획서를 검토할 수 있는 전문가를 두고 검토 후 관리주체에게 인계하면 좋으나 많은 인원의 전문가가 필요하다. 또한 인수 받은 관리주체가 장기수선계획서 검토 후 사용검사권자에게 보완 요청을 해 사용검사권자가 다시 적정한 계획서를 받아 줄 수 있으면 좋으나 이 또한 현실적으로 어려움이 있어 보인다.

장기수선계획에 관련된 민원 및 지자체 감사시 과태료 부과사항은 갈수록 많아지고 있는 실정으로 적합한 장기수선계획의 수립·검토·조정 업무는 공동주택관리업무에서 중요한 부분으로 자리잡고 있다. 하지만 건축, 전기, 설비, 토목, 조경 등 모든 분야를 알아야 하는 장기수선계획은 관리사무소장에게 큰 부담이 되고 있다.

따라서 사용검사 후 1년 경과 전 (장기수선충당금을 징수·적립 전)에 입주자(소유자) 과반수의 서면동의를 받아 전문업체(시설물의 안전관리에 관한 특별법에서 규정하는 책임기술자 혹은 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제9조의 규정에 의해 국토교통부장관으로부터 지정받은 안전진단 전문기관, 건설산업기본법 제9조의 규정에 의해 시·도지사에게 등록한 유지관리업자 등)에 의뢰해 해당단지에 적합한 장기수선계획서를 통해 수시조정을 하는 방안을 고려해야 한다. 적합한 장기수선계획 수립·조정과 적정한 장기수선충당금 적립을 하지 않을 경우 결국 입주민들의 피해로 이어지며 단지의 자산가치가 하락할 수 있다.

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