[질문]

입주자카페 대표가 시공사와 추가시공 등에 관해 합의한 경우 그 합의는 효력이 있을까?

[답변]

최근의 신축 아파트들은 사용승인일 이전에 인터넷카페 등을 개설해 조직을 꾸리는 경우가 많이 있다. 이러한 인터넷카페 조직은 입주자대표회의와는 엄연히 다른 성격을 가지므로 입주자대표회의처럼 활동할 수 없는 것은 분명하다.

그렇다면 인터넷카페 대표자들이 시공사와 시설물 등에 관한 합의를 진행한 경우 이러한 합의의 효력은 어떻게 될까? 최근 아파트 인터넷카페 대표자들이 시공사와 시설물에 관한 약정을 한 후 시공사가 이를 이행하지 않자 시공사를 상대로 채무불이행책임을 물은 사례가 있다.

모 아파트의 입주자 A는 아파트의 사용승인 이전에 아파트 입주민 인터넷카페를 개설하고, 이후 인터넷카페의 대표자인 B, C와 함께 시공사에게 카페에 가입한 입주민들의 요구사항을 전달한 후 시공사와 합의를 진행해 확약서를 작성했다. 동 확약서에는 27개의 항목에 대한 시공사의 대응방안이 기재돼 있었고, 그중 8개 항목에 대해서는 A, B, C가 전달한 입주민들의 요구에 대해 ‘수용’ 또는 ‘준공 후 시행’한다고 명백하게 기재돼 있으며, 위 8개 항목의 시공비용은 약 1억2000만원이었다. 위 A, B, C는 이후 입주자대표회의에게 확약서에 따른 채권을 양도했고 이를 시공사에 통지했다. 그런데 시공사는 입주자대표회의의 확약서에 따른 이행요구를 거절해 위 입주자대표회의는 시공사에게 채무불이행책임을 묻는 소를 제기했다.

위 아파트 사건에서 고등법원은 확약서 작성 당시 입주자카페가 법인격 없는 사단의 모습을 갖췄다고 볼 수 없고 A, B, C가 향후 구성될 입주자대표회의를 대신해 약정을 체결한 것으로 볼 수 없으므로 합의의 당사자는 A, B, C로 봐야 한다고 하면서, 시공사가 수용 또는 준공 후 시행하기로 한 8개 항목 부분에 대해서는 위 A, B, C와 시공사 사이에 의사의 합치가 존재하므로 시공사는 A, B, C로부터 채권을 양도받은 입주자대표회의의 요구에 따라 시공을 할 의무가 있다고 했다. 따라서 시공사가 이를 거절한 이상 공사비 약 1억2000만원과 이에 대한 이자 상당의 금원을 지급할 의무가 있다.

이렇게 법원은 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의가 아니라 하더라도 시공사와 시설물에 관한 약정을 맺을 수 있는 지위에 있고 이러한 약정은 효력이 있다고 봤다. 입주자카페 대표자인 A, B, C가 아파트 공용부분에 대한 소유권이나 처분권을 갖지 않는다고 하더라도 채권계약인 약정 자체가 무효인 것은 아니기 때문이다.

<법무법인 산하 변호사>