[질문]

상가 번영회가 건물 위탁관리용역계약을 체결한 뒤 상가관리단이 실질적으로 구성되고, 상가 번영회와 상가관리단이 각각 관리업체에게 계약 해지를 통보했다면 위약금을 지급해야 하는 당사자는 누구일까?

[답변]

상가 번영회란 상가에서 주로 영업하는 구분소유자 및 세입자들이 상가를 발전시키기 위한 목적으로 구성한 단체로, 별다른 구성행위 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 해 자연히 성립되는 관리단과는 다른 성격을 가진 단체다. 상가는 실질적으로 구분소유자 아닌 세입자들이 주축이 되는 경우가 빈번한 바, 집합건물의 관리 및 소유에 관한 법률(이하 집합건물법)에서 규정하는 관리단이 형식적인 존재를 넘어 실질적으로 구성되기 이전에 이미 상가 번영회가 구성돼 마치 대표기구처럼 온갖 업무를 도맡아 진행하는 경우가 적지 않다.

이 경우 뒤늦게 상가관리단이 적법한 절차를 거쳐 관리인과 관리위원 등을 내세우게 된다면 상가 번영회의 지위 및 상가 번영회가 그동안 체결한 계약의 효력은 어떻게 되는지에 대해 많은 분쟁이 계속되고 있다.

관련해 최근 참고할 만한 법원의 판결이 있었는데, 이 사안에서 원고는 상가 번영회와 위탁관리계약을 체결한 관리업체였고, 피고 1은 상가 번영회, 피고 2는 상가관리단이었다. 상가 번영회는 원고에게 위탁관리계약을 해지한다는 취지의 내용증명을 발송했고, 상가관리단 역시 원고에게 유사한 취지의 내용증명을 발송했다. 이에 원고는 이 사건 위탁관리용역계약서에는 쌍방이 일방적으로 계약을 파기하는 경우 잔여기간의 전체 용역비에 해당하는 금액을 위약금으로 지불하기로 돼 있으므로, 계약당사자인 상가 번영회가 위약금을 지불하거나, 그렇지 않는다면 새로이 업무를 시작한 상가관리단이 위약금을 지불해야 한다고 주장하면서 이 사건 소를 제기한 것이다.

이에 대해 법원은 ‘구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가 번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함돼 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있다’라는 전제를 먼저 제시했다.

위와 같은 전제를 바탕으로 재판부는 ①피고 번영회는 피고 관리단이 2019년 관리규약을 제정하고 고유번호증을 발급받는 행위를 하기 이전까지 수년 동안 이 사건 상가의 입점자들을 구성원으로 해 이 사건 상가의 관리를 위해 존속돼 온 단체로 보이는 점, ②피고 번영회와 별도로 관리단이 활동한 것으로 보이지 않는 점, ③임차인이 포함된 단체도 관리단의 성격을 가질 수 있다는 점, ④임차인은 구분소유자의 승낙을 받아 관리단집회에 참석해 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다는 점 등을 종합해 보면, 피고 번영회는 피고 관리단이 현실적으로 조직돼 활동하기 이전에 잠정적으로 이 사건 관리단의 역할을 수행했다고 봄이 상당하고, 피고 관리단이 정식으로 이 사건 상가의 관리활동을 개시함에 따라 피고 번영회의 조직이 형해화됐다고 보이는 이상, 피고 관리단은 피고 번영회가 관리단 지위에서 체결한 이 사건 용역계약의 당사자 지위를 포괄승계한다고 봐야 한다는 점을 근거로 삼아, 이 사건 용역계약의 당사자는 피고 관리단이라고 판단했다.

즉 상가관리단이 실질적으로 구성돼 활동하고 있지 않던 상황에서는 상가 번영회가 체결한 계약 등이 상가관리단으로 포괄승계될 수 있고, 이 경우 상가관리단이 일부 법적인 책임을 질 수 있으니 계약의 해지 등에 있어서 주의해야 할 것이다.

<법무법인 산하 변호사>