[질문]

분양자가 체결한 위탁관리계약은 관리단이 실질적으로 관리업무를 개시한 이후 관리단에게 그대로 승계될까?

[답변]

집합건물에 구분소유 관계가 성립되면 관리단은 별다른 조치 없이 당연히 설립되는데, 그렇다고 하더라도 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖춰 관리를 개시하기 전까지는 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업무를 수행하기 어려운 것이 사실이다.

이에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제9조의3 제1항은 ‘분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리해야 한다’라고 정해 분양자에게 한시적으로 집합건물의 관리의무를 부과하고 있다.

해당 규정은 관리단이 관리업무를 수행할 실질적인 조직을 갖추기 전까지 분양자로 하여금 집합건물을 관리하게 함으로써 관리 공백을 막으면서도 분양자가 집합건물을 장기간 관리함으로써 관리에 관한 사항을 독단적으로 처리해 구분소유자들의 집합건물 관리에 관한 권한을 침해하는 상황을 방지하는 것을 목적으로 하는데, 위와 같은 법령의 의도와는 달리 시행사와 구분소유자 사이의 관리 권한에 대한 문제가 발생하기도 한다.

관련해 최근 참고할만한 법원의 판결이 있었는데, 이 사건에서 분양자는 분양자의 관리 기간 동안 위탁관리회사와 위탁관리계약을 체결했고 분양계약서에는 ‘구분소유 관계가 성립된 이후 일정 기간 동안 분양자가 지정한 자가 집합건물을 관리한다’라는 문구를 포함시켜 뒀다. 구분소유자들은 실질적으로 관리단을 구성한 이후 분양자가 위탁관리계약을 체결한 위탁관리업체에 퇴거를 요청했으나 위탁관리업체는 분양계약서상의 위 문구를 이유로 퇴거하지 않아 문제가 된 사례다.

이에 대해 법원은 ‘관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수 권한을 포함한 관리 권한을 상실하게 되고, 관리단이 집합건물법에서 부여받은 관리 권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계는 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로, 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에게 주장할 수 없다’고 판단했다.

아울러 법원은 ‘위와 같은 관리단, 분양자, 위탁관리회사의 관계에 관한 법리는 집합건물의 분양계약서에 구분소유 관계가 성립된 이후 일정 기간 동안 분양자가 지정한 자가 집합건물을 관리한다는 내용 등이 포함돼 있더라도 마찬가지로 적용돼야 한다’고도 판시했다.

즉, 관리단이 실질적으로 구성된 이전에 분양자가 체결한 위탁관리계약은 관리단이 그 승계에 동의했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로는 관리단에게 그대로 승계되지 않는다는 점을 주의해야 할 것이다.

<법무법인 산하 변호사>