[질문]

공공임대아파트가 분양전환되는 시기는 통상 사용승인일로부터 이미 5년이 경과한 이후인바, 이 경우 분양전환세대와 관련한 하자담보책임은 제척기간 도과로 이미 소멸됐다고 봐야 할까?

[답변]

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제9조의2에 따르면, 하자담보책임의 제척기간은 전유부분에 대해서는 ‘구분소유자에게 인도된 날’부터, 공용부분에 대해서는 ‘사용검사일 또는 사용승인일’부터 기산된다.

이때 ‘인도된 날’의 해석에 관해 이견이 있었는데, 일각에서는 인도된 날을 분양전환이 돼 소유권을 취득한 날로 해석해야 한다고 주장헸고, 또 다른 일각에서는 임차해 최초로 인도받은 날로 봐야 한다고 주장했다.

위 두 입장의 대립은 분양전환세대의 하자보수청구권과 관련해 첨예하게 대립했다. 통상 분양전환이 되는 시기는 사용승인일로부터 5년이 도과한 이후이므로, ‘인도된 날’을 임차해 최초로 인도받은 날로 해석한다면 분양전환세대는 5년차 하자까지는 그 보수 또는 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하기가 난망해지기 때문이다.

관련해 최근 참고할 만한 법원의 판결이 있었는데, 이 사안에서도 시행사인 피고는 분양전환세대의 구분소유자들은 최초로 인도받은 날 또는 사용승인일로부터 5년이 경과한 후에 하자보수청구권 내지 그에 갈음하는 손해배상청구권을 행사했으므로, 분양전환세대와 관련한 하자담보책임은 제척기간 도과로 소멸해 시행사는 책임이 없다고 주장했다.

그러나 위 주장에 대해 법원은 ①개정 집합건물법 제9조의2는 담보책임기간을 공사의 성격에 맞게 합리적인 범위에서 재설정하고 구분소유자와 분양자, 시공자 사이의 이해관계를 합리적으로 규율하고자 신설된 바, 전유부분의 기산점을 공용부분과 다르게 ‘구분소유자에게 인도된 날’로 정한 것은 전유부분의 경우 구분소유자들이 실질적으로 하자보수청구권을 행사할 수 있을 때부터 공사의 성격에 따른 담보책임기간이 진행되도록 한 것으로 보이는 점, ②분양전환을 받은 구분소유자의 경우 해당 세대의 소유권을 취득하기 전까지는 임차인의 지위에 있었고, 임차인의 지위에서 구분소유자가 가지는 하자보수청구권이나 손해배상청구권을 행사할 수 없었다는 점을 두루 고려하면, 분양전환세대의 경우 개정 집합건물법 제9조의2 제2항 제1호의 ‘구분소유자에게 인도한 날’의 의미는 ‘임차인으로서 최초로 인도받은 날’이 아니라 ‘구분소유자의 지위에서 점유를 시작한 날’로 해석함이 합당하다고 판단했다.

즉 분양전환세대의 경우 분양전환이 된 이후부터 하자담보책임기간이 기산된다고 봐야 하므로 분양전환세대는 이를 참고해 마땅한 권리를 행사해야 할 것이다.

<법무법인 산하 변호사>