[질문]

집합건물 관리단과 구분소유자 사이의 공용부분 일부에 관한 사용계약에 관리단집회 결의가 필요할까?

[답변]

집합건물에서는 관리단 또는 관리위원회가 일부 구분소유자와의 사이에 공용부분 사용계약을 체결하는 경우가 흔히 존재한다. 그러나 집합건물법 제15조는 ‘공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다’고 규정하고 있는바, 관리단이 체결한 사용계약이 단순히 공용부분 사용에 관한 것인지, 혹은 더 나아가 공용부분의 변경을 야기하는 것인지를 면밀히 살펴볼 필요가 있다.

관련 판결에서 원고는 집합건물의 구분소유자였고, 피고는 관리단과의 사용계약에 따라 건물 상가의 대지 부분 중 일부 지상에 유리출입문과 아크릴 지붕을 만들어 이 부분을(이하 이 사건 건축 부분) 두부의 진열, 판매시설로 이용하고 있었다. 원고는 피고의 위 사용행위가 관리단집회의 특별결의를 거치지 않았으므로 설령 관리단과의 계약을 체결했다고 하더라도 합당하지 않다고 주장하면서 방해배제를 청구했다.

한편 이 사건 건물 관리규약은 공용부분 중 특정의 부분은 특정의 구분소유자 및 제3자에게 전용으로 사용하게 할 수 있다’고 규정함과 동시에, ‘공용부분의 변경 및 부지 이용상의 변경은 관리단집회의 결의에 따라 결정한다’고 규정하고 있었다.

피고는 이 사건 건물 대지에 건축 부분을 설치한 것은 공용부분 또는 대지의 ‘관리’에 그치는 사안이고, 공용부분의 변경 및 부지 이용상의 변경에 이른다고 할 수는 없으므로, 관리규약에 따라 관리단과 사용계약을 체결한 피고는 건축 부분을 적법하게 사용할 권한이 있다고 주장했다. 정리하자면 원고와 피고 사이에는 해당 건축 부분 설치가 단순히 ‘관리 또는 사용’에 해당하는지 아니면 ‘공용부분의 변경 및 부지 이용상의 변경’에 해당하는지에 대한 첨예한 다툼이 있었다.

이에 재판부는 집합건물법 제15조 제1항의 결의를 요하는 집합건물 대지의 변경은 기존 토지의 외관을 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 그 대지의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서, 어떠한 행위가 집합건물 대지의 변경에 해당하는지 여부는 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다고 판시했다.

그러면서 재판부는 이 사건 대지 부분은 원래 조경시설의 면적으로서 그 지상에 나무 등이 식재돼 있었는데, 나무들이 제거되고 조경시설이 아닌 이 사건 유리출입문과 아크릴 지붕 등이 설치됐으므로 이는 기존 토지의 외관을 변경함과 더불어 그 기능과 용도를 변경함으로써 그 대지의 형상과 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로 관리단집회의 특별결의를 요하는 ‘대지의 변경’에 해당한다고 판단했다.

즉, 일부 공용부분을 독점 사용하기 위해 구분소유자가 관리규약에 따라 관리단과의 계약을 체결하고 사용료를 지불한다고 하더라도 그 계약은 항상 유효한 것은 아니며, 해당 사용이 공용부분의 변경에까지 이른다면 마땅히 관리단집회의 특별결의를 거쳐야 할 것이다.

<법무법인 산하 변호사>