이지원 변호사의 아파트 법률 Q&A <16>

이지원 변호사

[질문]

건물 옥상에 설치된 물탱크가 터져 전유 세대로 다량의 누수가 발생한 경우 그 책임이 관리업체에게 있을까?

[답변]

아파트를 비롯한 집합건물에서 전유부분은 각 세대 구분소유자나 임차인 등이 하자 발생 여부를 곧바로 파악해 대처하기 용이하지만 공용부분은 전유부분에 비해 비교적 하자의 발견 및 보수 등의 관리가 쉽지 않다. 이러한 이유 때문에 공용부분에서 문제가 발생하면 그 책임 소재가 문제 되는데 주로 건물과 관리용역계약을 체결한 건물관리업체가 책임을 져야 하는지가 논란이 된다.

관련해 최근 참고할 만한 법원의 판결이 있었는데 이 사안에서 원고는 A빌딩의 관리단이고, 피고는 원고와의 사이에 A빌딩 위탁관리용역계약을 체결한 건물관리업체였다. 원고와 피고는 계약 당시에 상호 합의를 통해 A빌딩에서 근무하는 관리반장과 미화원의 근무일, 근무시간, 휴게시간을 구체적으로 정했는데 구체적으로 관리반장은 월요일부터 금요일까지 근무했으며 근무시간은 오전 9시부터 오후 4시까지였다. 아울러 미화원은 월요일부터 토요일까지 근무했으며 근무시간은 오전 8시 30분부터 오후 2시 30분까지였다.

그런데 토요일 오후 3시경 A빌딩 옥상에 설치된 물탱크가 터져 A빌딩 9층 C호 천정으로 다량의 물이 쏟아졌고, 그에 따라 약 1000만원을 들여 해당 호실의 인테리어를 수리해야 하는 사고가 발생했다.

이에 A빌딩 관리단인 원고는 위탁관리업체인 피고에게 피고가 이 사건 위탁관리계약에 따라 물탱크 등 공용부분 시설물의 상태를 점검 및 관리하고 필요한 조치를 취할 의무를 부담하므로 원고가 이 사건 피해 업체인 C호에게 미리 지급한 수리비 1000만원을 지급할 의무가 있다고 주장했다.

그러나 재판부는 A빌딩 옥상 물탱크는 약 23년 이상 경과된 노후 시설물로 자연스러운 경과에 따라 파손이나 누수가 발생할 여지가 상당하다는 점, 원고 관리단과의 협의에 따라 피고 직원인 관리반장은 평일 주간시간에만 근무했으므로 근무하는 일자와 시간을 벗어나서 발생한 사고까지 적시에 발견하고 대처하는 것에는 어려움이 있을 수밖에 없다는 점, 물탱크 외에 공용부분의 배관 등 외관상 쉽게 확인하기 어려운 다른 하자가 개입됐을 가능성을 배제하기도 어렵다는 점을 들어 관리업체의 책임을 묻기는 어렵다고 판단했다.

즉 통상적으로 관리업체가 관리할 의무가 있는 공용부분에서 발생한 하자라고 하더라도 그 책임이 곧바로 관리업체에게 귀속되는 것은 아니며 건물의 노후화 정도, 관리업체 직원들의 근무 시간 내에 발생한 하자인지 등을 두루 살펴 책임 소재를 가려야 할 것이다.

<법무법인 산하 변호사>

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