오늘은 주상복합 및 상가건물에서 독점적으로 업종을 부여받은 자가 다른 구분소유자가 자신의 동종업종을 침해할 경우 영업금지를 청구할 수 있는지 여부와 특히 직접 시행사와 계약을 체결한 자가 아니라 시행사와 계약을 체결한 수분양자로부터 재차 양수받은 자 역시 독점 영업을 지정받은 자의 관계에서 업종 선택에 제한을 받는지 여부에 대해서 살펴보자(법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165 결정 가처분이의).

▲사실관계
A씨는 집합건물 지하 1층 점포를 매수한 구분소유자로서 임차인이 커피숍을 운영하고 있고 이 건물 지상 9층 점포를 분양받아 같은 업종의 영업을 하고 있는 구분소유자 B, C씨 등 신청인은 분양회사가 소유·관리하면서 피신청인 한국자산신탁 주식회사에 그 소유권을 신탁한 이 건물 점포에서 피신청인이 새로운 커피숍을 개점해 판매 영업을 하는 것은 업종 제한 약정에 위반해 신청인들의 영업상의 이익을 침해한 것이라고 주장하며 이 건물에서 커피숍의 영업금지를 주된 내용으로 하는 가처분을 구한다.

▲법원의 판단
재판부는 이를 인용하는 내용의 이 사건 가처분 결정이 이뤄진 데 대해 지정 업종을 커피숍으로 해 점포를 분양받거나 수분양자의 지위를 양수한 신청인들은 업종 제한에 위반한 피신청인들에 대해 동종업종의 영업금지를 구할 권리가 있고, 나아가 직접 그 소유 점포에서 커피숍을 운영하는 신청인 등에 대해서는 피신청인들이 커피숍 영업을 계속함으로써 현저한 손해나 급박한 위험이 발생할 가능성이 커 보전의 필요성에 대한 소명이 충분하다고 밝혔다.

하지만 지하 1층 점포를 매수한 구분소유자인 신청인 A씨는 커피숍의 영업과 상관없이 고정적인 임대수익을 얻을 것으로 보이고 달리 보전의 필요성에 대한 소명이 부족해 제1심 결정과 이 사건 가처분 결정 중 신청인 A씨에 대한 부분은 각 취소하고, 가처분신청을 기각했다. 하지만 이 사건 가처분 결정 중 9층 점포의 신청인 등에 대한 부분은 이를 인가한 제1심 결정을 그대로 유지했다.

▲소결
상가를 건축해 점포별로 업종을 정해 분양한 후 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하다. 따라서 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 봐야 하고, 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정해진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인해 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위해 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2005. 8. 19.자 2003마482 결정 등 참조)고 할 것이다.

상가 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정해 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통해 분양을 활성화하기 위한 것이고 수분양자들 역시 지정 품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로 지정 업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 참조).

위와 같은 법리를 기초로 기록을 살펴보면 이 사건 점포가 분양된 바 없고 분양회사가 여전히 이를 소유한 채 피신청인 한국자산신탁에 신탁을 한 상태라고 하더라도, 이 점포의 분양회사 내지 피신청인 한국투자신탁과 이 사건 점포를 임차한 피신청인 등은 이 점포에서 커피숍 영업을 직접 하거나 제3자로 해금 하게 해서는 안 될 의무가 있다.

또 자신의 점포에 관해 지정 업종을 ‘커피숍’으로 지정받은 신청인 등은 피신청인들이 이 사건 점포에서 영업을 직접 하거나 제3자로 해금 하게 함으로써 위 신청인들의 위 각 점포에서의 현실적인 매출 감소, 고정 고객의 이탈, 점포의 재산 가치 하락 등 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있다고 해 위 신청인들로서는 그 영업상 이익의 침해배제를 위해 피신청인들에 대해 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 한 것은 정당하다고 할 것이다. 거기에 재항고 이유로 드는 업종 제한 약정의 취지, 업종 제한 약정 위반을 사유로 한 영업금지 청구권의 요건, 성질에 관한 법리 오해 및 심리미진 등의 위법이 없다.

원칙적으로 독점영업의 근거는 오로지 분양계약서 또는 관리규약 등으로 결정된다. 대상 판결에서는 관리규약이 아닌 시행사로부터 분양을 받을 때 분양계약을 체결하면서 부여받은 것인데 이런 독점 영업권을 부여한 시행사 역시 이와 같은 독점영업에 관한 약정을 준수해야 하는지 여부가 문제가 된 것이다. 대상 판결의 원심 및 대법원은 분양계약 또는 관리규약을 통해 업종 지정으로 독점적 업종을 지정받은 자가 있는 경우 이와 같은 지정 업종은 흡사 물권과 같아서 당시 수분양자 뿐만 아니라 수분양자로부터 양수한 자 그리고 임차한 자까지도 모두 그 효력이 미치게 된다고 해 시행사 역시 스스로 계약의 주체로서 독점 영업에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 판단한 것이다.

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