최근 아파트 부실공사로 인한 하자가 사회적 문제로 대두되고 있다. 특히 집합건물의 경우 다수 구분소유자 내지 점유자가 존재하므로 집합건물 하자 보수를 담보하고 건물을 건축한 시공자 외 분양계약을 전문적으로 체결하는 분양자가 구분돼 있는 경우가 일반적이므로 하자 보수 책임을 명확하게 규정할 필요성이 존재한다.

이에 집합건물법 제9조에서는 집합건물 분양자 및 시공자의 하자담보책임에 대해 규정하고 있다. 그와 동시에 하자담보책임은 일종의 무과실책임이므로 집합건물법은 분양자와 시공자의 책임을 합리적인 범위로 제한함으로써 권리와 의무 간 형평을 도모하고 있다. 집합건물법 제9조의2 및 동 시행령 제5조는 하자를 구분해 각 하자별 하자담보 존속기간을 정하고 있다. 위 하자담보책임 기간은 ‘제척기간’으로 해석되므로 소멸시효와 달리 정지나 중단이 인정되지 않는바, 하자보수에 갈음하는 손해배상채권이 제척기간 도과로 소멸하는 것을 방지하기 위해 각별한 주의가 필요하다. 이번 판결은 집합건물법상 하자담보책임 기간 준수와 관련해 기간 내에 권리행사를 했는지 판단 기준을 제시했다. 제척기간으로 해석되는 담보책임기간 내 권리행사가 존재하는지는 중요한 문제인바, 아래에서 더 자세히 살펴보도록 하자.(서울중앙지방법원 2018. 8. 17. 선고 2017가합578479 판결)

▲사실관계
①원고는 이 사건 집합건물 관리단, 피고는 이 사건 건물 분양자, 시공사, 하자보수보증자다. ②이 사건 집합건물 사용승인일은 2015. 10. 1.이며, 원고는 2016년경 2세대를 제외한 이 사건 집합건물 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 그 채권양도 통지권한을 위임받은 다음, 이 사건 소장 부본 및 위 부본에 첨부된 채권양도약정 및 채권양도통지권한 위임서를 피고들에게 송달했으며 위 소장 부본 및 첨부서면은 2017. 2. 15. 피고들에게 송달됐다.

▲법원의 판단
재판부는 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 그 채권양도 통지권한을 위임받은 다음, 이 사건 소장 부본과 위 부본에 첨부된 각 채권양도약정 및 채권양도통지권한 위임서를 피고들에게 송달함으로써 위 각 채권의 양도사실을 통지함과 동시에 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 권리를 행사한 점, 이 사건 소장 부본과 위 부본에 첨부된 각 채권양도약정 및 채권양도통지권한 위임서는 이 사건 집합건물이 사용승인을 받은 날로부터 2년이 경과하기 전인 2017. 2. 15. 피고들에게 송달된 점 등에 비춰 보면, 이 사건 집합건물 중 2세대를 제외한 나머지 69세대에 대해서는 2년의 제척기간 내에 그 권리의 행사가 이뤄졌다고 봄이 상당하다고 판단했다. 대법원은 제척기간 중에는 반드시 재판상 권리를 행사하도록 정한 경우도 있으나 통상적으로는 재판상 또는 재판 외의 권리행사 모두 인정되고 있다고 봐, 집합건물법상 하자담보책임에 관한 기간은 제척기간으로서 재판상 또는 재판외의 권리행사기간이며 재판상 청구를 위한 출소기간이 아니라고 봤다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 참조). 법원은 위 대법원의 법리를 전제로 제척기간 내에 ‘하자보수를 요청하는 공문’이나 ‘내용증명’을 통해 권리를 행사하면 제척기간은 준수된 것으로 인정되는 것이고 그 기간 경과 이후에 재판상 청구를 했더라도 분양자나 시공사 측에서는 하자담보책임을 면할 수 없다고 본다. 특히 대상판결은 채권양도약정서와 동시에 손해배상 청구를 내용으로 하는 소장을 송달한 것은 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 권리를 행사한 것이라고 봤다.

▲소결
집합건물법상 하자담보책임은 제척기간인바, 단순한 채권양도통지만으로는 권리의 행사라고 보기 어려우나 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구에 관한 소장과 함께 송달됐거나 혹은 채권양도통지서에 권리행사에 관한 내용이 포함됐다면 권리의 행사라고 볼 수 있을 것이다. 제척기간 내 권리행사 여부가 중요한 쟁점이므로 ‘권리행사’ 여부에 관한 대상판결의 판단을 기억할 필요가 있다.

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