사업주체는 집합건물 관리단 또는 공동주택에 입주자대표회의 구성 전에 집합건물 또는 공동주택을 관리할 책임과 의무가 있으며, 통상적으로 주택관리업자와 위·수탁관리계약을 체결하고 주택관리업자로 하여금 위탁관리를 하게 한다.

그리고 사업주체는 관리단 또는 입대의가 구성되면 공동주택관리법 제13조 또는 집합건물법 제9조의3 규정에 따라 관리업무를 인계해야 하며 또한 특별한 사정이 없는 한 관리회사에 체결된 위·수탁관리계약 또한 종료된다. 즉 기본적으로 사업주체와 위·수탁관리계약을 체결한 관리회사는 관리단 또는 입대의가 구성될 때까지 위탁관리업무를 수행한다.

여기서 집합건물법의 적용을 받는 집합건물의 관리단의 경우에는 사업주체와 체결한 위·수탁관리계약은 관리단에 당연히 승계되지 않는다는 대법원의 명확한 판결에 따라 분쟁의 여지가 없다.

하지만 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택의 입대의의 경우에는 사업주체와 체결한 위·수탁관리계약이 입대의에 승계되지 않는다는 대법원의 명시적인 판결이 존재하지 않는다는 이유로 승계 여부에 대한 많은 분쟁이 야기되고 있으나, 입대의 또한 관리단과 마찬가지로 사업주체의 관리계약이 당연히 승계되지 않는다고 판단된다.

이러한 사정은 ▲공동주택관리법과 집합건물법에 사업주체가 관리단 또는 입대의에게 관리의무를 인계해야 한다는 동일한 취지를 규정하고 있고 또한 사업주체의 관리업무와 관리단 또는 입대의의 관리업무에 관해 별도로 규정하고 있는 점 ▲법규의 최종적인 해석권자인 대법원에서 사업주체와 체결된 관리계약이 관리단에 승계되지 않는다고 한 점(관리단과 입대의는 구성에서 약간의 차이가 존재하나 결국 공유부분 관리를 수행하고 있는 단체임) ▲계약 당사자의 지위가 특별한 규정 없이 일방적으로 승계될 수 없다는 것이 계약의 기본 원칙인 점 ▲사업주체와 체결된 위·수탁관리계약은 사업주체가 관리업무를 입대의에 인계함으로써 종료되는 점(승계할 계약 자체가 존재하지 않음) ▲사업주체와 체결된 관리계약의 효력이 입대의에게 강제될 수 없는 점 등을 살펴보면 잘 알 수 있다.

즉 사업주체와 관리회사 사이에 체결된 위·수탁관리계약은 후에 입대의가 구성돼 사업주체로부터 관리업무를 인계받을 때 당연히 입대의에 승계되지 않으며 따라서 입대의와 사업주체와 계약을 체결한 관리회사 사이에는 “계약상 권리·의무가 쌍방 존재하지 않는다”고 판단된다.

<참조 판례>
관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면 구 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수권한을 포함한 관리 권한을 상실하게 되고, 관리단이 집합건물법에서 부여받은 관리 권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자의 관리 권한과 의무는 관리단의 그것과는 서로 구분되는 것이므로 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계가 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것도 아니다. 따라서 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다(대법원 2022다233560 판결).

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