※공동주택관리법과 시행령에 따른 관리주체의 지위 및 권한
공동주택 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정에 있어 공동주택관리법 시행령 제25조 제1항 제1호에 청소, 경비, 소독 등 규정된 항목을 위한 용역 및 공사의 경우에는 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하도록 규정하고 있다.

즉 일정한 용역 및 공사의 경우에는 관리주체가 사업자와 계약을 체결하고, 용역 및 공사 대금을 지급하도록 규정돼 있다.

※관리주체의 계약상 지위에 관해
공동주택관리법 시행령 제25조 제1항 제1호 규정 취지는 관리주체가 주도해 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 용역 및 공사업자를 선정하고, 용역 및 공사 대금을 지급하라는 것이라 여겨진다. 즉 관리주체가 용역 및 공사에 대한 일체를 주관하고 관리하는 것이다.

하지만 현실적으로는 용역 및 공사업체 선정을 위한 입찰, 업체 선정, 대금 지급 등 일체의 행위는 입주자대표회의가 주관하고, 관리주체는 단순히 입대의의 지시에 따라 계약서에 날인한 자에 불과하다. 그리고 용역 및 공사업체 또한 용역 및 공사 대금을 입대의 앞으로 세금계산서 발부하는 등 계약의 실질적인 당사자는 입대의라고 인식하고 있다.

즉 입대의가 용역 및 공사 계약의 실질적인 당사자이며, 관리주체는 단순히 계약서에 날인을 한 형식적인 계약의 당사자에 불과하다. 또한 대법원 역시 계약의 당사자는 입대의라고 판시하고 있다.(대법원 2015. 1. 29. 선고, 2014다 62657 판결 참조)

※관리주체의 계약상 책임에 관해
실질적인 당사자인 입대의를 상대로 계약상 책임을 묻는 경우도 있지만 관리주체에게 계약상 책임을 묻는다면 용역 및 공사 계약서에 도장을 찍은 관리주체 또한 계약상 책임을 면할 수는 없다. 이에 물론 최종적인 책임은 입대의에게 귀속되겠지만, 관리주체가 부당하게 책임을 부담할 여지도 배제할 수 없다.

사실 입대의가 용역 및 공사 업체 선정, 대금 지급 등 일체의 모든 행위를 주관하고, 관리주체는 입대의 지시에 따라 단지 계약서에 도장을 찍는 것에 불과함에도 입대의는 책임에서 배제되고 관리주체가 책임을 부담하는 경우가 발생한다면 이는 극히 부당한 결과임이 명백하다. 이런 부당한 결과를 방지하기 위해 ▲공동주택 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정은 일체 입대의가 선정 및 집행하고 그 책임 또한 입대의가 부담하는 것으로 공동주택관리법과 시행령을 개정하거나 ▲용역 및 공사업체 선정, 대금 지급 등 일체의 권한을 관리주체가 실질적으로 수행할 수 있도록 입대의 개입을 엄격하게 금지하고 또한 관리업무 수행에 따른 공정한 용역비를 지급하도록 해야 할 것이다.

결론적으로 관리주체에게 용역 및 공사 계약에 대한 책임을 묻고자 한다면 공사업체 선정, 대금 지급 등 일체의 계약에 대한 실질적인 지위와 권한을 부여하고, 관리업체 업무 수행에 있어 입대의 개입을 엄격하게 금지하고 또한 관리 용역 수행에 대한 공정하고 합당한 비용을 지급하는 것이 마땅하다. 실질적인 권한 없이 단지 용역 및 공사 계약서에 형식적으로 날인이 됐다는 이유만으로 관리주체에게 계약상 책임을 묻는 것은 타당하지 않다고 판단된다.

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