현재 대다수 공동주택 또는 집합건물의 공용부분 관리는 전문관리회사에 위탁해 관리되고 있다. 그리고 공용부분 하자로 인해 입주민 또는 제3자가 피해를 입은 경우 위탁받은 관리회사가 책임을 부담하며, 그 책임의 권원은 민법 제756조에 따른 점유자로서 책임 또는 위·수탁관리계약에 따른 채무불이행 책임이다.

여기서 민법 제758조는 공작물의 설치·보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며 이는 점유자에게 일반 불법행위와 달리 이른바 위험책임의 법리에 따라 책임을 가중시킨 규정이다.(대법원 96다39219판결 참조)

즉 민법 제750조의 일반 불법행위는 ‘고의 또는 과실’이 존재해야 책임을 부담하는 반면, 민법 제758조는 점유자가 ‘고의 또는 과실이 없더라도’ 책임을 부담하는 것을 원칙으로 하고 다만 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 해태하지 않았다는 것을 입증해야만 책임을 면할 수 있는 규정으로 점유자에게 실질적으로 거의 ‘무과실 책임’을 부여하는 규정이다.

구체적인 사례를 살펴보면 공동주택 공용부분인 외벽 크랙에 의한 누수 발생에 따른 피해, 공동주택 지하주차장 환기구 추락사고에 따른 피해 등에 대해 법원은 민법 제756조 규정에 따라 관리회사의 책임을 인정했다.

이러한 재판에 적용되는 법리, 즉 관리회사에게 공용부분의 직접 점유자의 지위를 인정해 공용부분의 하자로 인한 피해에 대해 민법 제758조 점유자로서 지위를 인정해 책임을 부담시키는 것은 신중한 검토가 필요하다고 여겨진다. 물론 관리회사가 위·수탁관리계약에 따라 공용부분 관리업무 수행에 있어 과실 등 잘못이 있다면 계약상 책임을 부담하는 것은 당연하다.

이러한 사정을 살펴보면 위·수탁관리계약에 따른 채무불이행한 사실이 없음에도 불구하고 공용부분에 대한 직접 점유자라는 법리에 따라 공용부분의 하자로 인한 손해에 대해 관리회사로 해금 실질적인 무과실 책임을 부담하라는 것은 공용부분 관리 범위, 업무 수행에 있어 관리회사의 현실적인 한계를 고려하지 않음은 물론 위탁수수료에 비해 너무 과도한 책임을 부담시키는 것으로 여겨진다.

따라서 관리회사의 공용부분에 대한 직접 점유자의 지위 인정 여부에 대해서는 후에 제도적인 정리가 필요하다고 여겨지며 우선 현실적으로 재판 실무에서 비록 관리회사가 민법 제758조의 직접 점유자로서의 책임을 부담한다고 하더라도 그 책임을 면할 수 있는 가능성을 보다 넓혀 줄 수 있도록 입증 책임을 완화해 관리회사의 구체적인 과실이 존재하는 경우에만 그 책임을 물을 수 있도록 하는 것이 타당하다고 판단된다.

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