입주자대표회의와 위·수탁관리계약을 체결해 공동주택 공용부분의 관리업무를 수행하는 관리회사가 입주자대표회의 또는 입주민들에게 책임을 부담하는 경우는 먼저 위·수탁관리계약에 따른 계약상 책임, 불법행위에 따른 손해배상 책임, 공동주택관리법·령에 직접적으로 관리주체에게 책임을 규정하는 경우 등이 있다. 여기서 공동주택관리법·령에서 관리회사에 책임을 부담하는 규정에 관해 살펴보자.

기본적으로 공동주택관리법·령에서는 관리주체의 책임에 관해 명시적으로 규정하고 있지 않다. 다만 관리주체의 하나인 주택관리업자가 배치해야 하는 관리사무소장의 업무 범위(제64조) 및 책임(제66조)에 대해 규정하고 있다.

여기서 공동주택관리법 제64조 제2항은 업무 범위에 대해 “①입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 관리 등의 업무 ②하자의 발견 및 하자보수의 청구, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전 점검에 관한 업무 등이며 다만 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있다.

그리고 제66조 제1항은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자 등에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하고 있다.

이러한 공동주택관리법 규정에 의하면 관리사무소장이 배상 책임을 부담하는 경우는 그 업무를 집행하는 경우여야 하는데, 공동주택관리법 제64조 제2항 규정에서 살펴보듯이 관리사무소장은 입주자대표회의의 지시나 사전 동의를 받아 공용부분을 관리하고 하자의 발견을 할 수 있을 뿐이고, 독자적인 의사 결정권을 가지고 있다고 보기는 어려우며 이는 관리소장의 고용자인 관리회사에게도 동일하다.

무엇보다 관리사무소장의 고용주인 관리회사는 단지 입주자대표회의와의 계약에 따른 관리 수수료를 받고 있고 사전에 입주자대표회의가 정한 예산의 범위에서 자신의 업무를 수행하고 있을 뿐이다.

이러한 사정을 살펴보면 공동주택 공용부분의 하자를 찾아낼 책임과 권한 하자를 치유하고 공사 시행 여부에 대한 결정권은 입주자대표회의에 있다고 봐야 하고 관리소장이 공용부분 하자로 인해 구체적인 고의나 과실이 존재하지 않으면 손해배상 책임을 부담한다고 보기에는 어렵다 판단된다.

즉 관리주체인 관리회사는 위·수탁관리계약에 따른 계약상 책임 또는 피용자인 관리소장 또는 직원들의 불법행위에 대한 사용자 책임을 부담하는 것은 별론으로 하고 공동주택 공용부분의 하자에 따른 손해 발생에 대해 공동주택관리법·령 규정에 따른 배상 책임은 부담하지 않는다고 여겨진다.

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