관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 집합건물법 제27조 제1항에 의해 구분소유자는 전유면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결).

집합건물법 제27조는 관리단이 그 채무를 변제할 수 없는 경우 보충적으로 각 구분소유자들이 전유부분의 지분비율로 채무를 부담하도록 규정하고 있다. 주상복합건물에서 상가와 별도로 아파트가 구성돼 있는 경우라도 상가와 아파트가 당연히 구분돼 별도의 상가 관리단이 성립하는 것이 아니라 1동의 건물 전체에 관리단이 당연설립하게 된다(서울동부지방법원 2016. 9. 23. 선고 2015가합109728 판결 등 참조). 따라서 이러한 주상복합건물의 경우에는 위와 같은 집합건물법의 적용을 받는다.

한편 당연설립되는 관리단으로부터 업무를 위임받은 관리업체가 계약을 체결한 경우 결국 해당 계약의 귀속주체는 관리단으로 봐야 한다. 오늘 소개할 대상 판결은 지역 도시가스 회사에서 가스요금을 체납한 구분소유자에 대해 사용요금 반환청구를 했던 사안으로 계약의 귀속주체 및 집합건물법 제27조의 적용법리에 대해 명확히 확인할 수 있는 대표적인 사안이라고 할 수 있다.

대상 판결을 살펴보면 먼저 지역 도시가스회사는 A건물의 관리단으로부터 건물 관리업무를 위탁받은 B관리업체와 가스공급계약을 체결했다. 그러나 위 건물에 대해 가스 사용요금 체납이 발생했고, 위 도시가스 회사는 A건물의 구분소유자인 C와 D를 상대로 사용요금 반환청구를 했다.

이와 같은 원고 도시가스회사의 청구에 대해 원심판결 재판부는 “가스공급계약을 체결한 당사자는 오직 소외 회사라는 이유로 그 가스사용료의 납부 채무를 소외 회사가 부담하며 원고와 피고들 또는 이 사건 건물의 관리단과 사이에 가스공급계약을 체결했다고 인정할 만한 아무런 증거가 없다고 봐 피고들에 대해 이 건물의 공용부분에 관한 가스사용료의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구를 모두 배척한다”고 판결했다.

그러나 이러한 원심판결에 대해 대상 판결의 재판부는 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 해 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항에 의해 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다”는 기본 법리를 설시했다.

재판부는 이후 “원심으로서는 마땅히 구분소유자들에 의해 당연히 성립되게 되는 관리단이 자치적 관리를 시작했는지 여부와 그로써 이 사건 건물을 관리해 온 소외 회사의 가스사용자로서의 권리·의무를 승계했는지 여부를 따져서 사용료 채무의 종국적인 귀속 주체를 살피고 나아가 관리단의 변제 능력과 그에 따른 구분소유자들의 책임 범위에 관해 판단해야 함에도 불구하고 이에 이르지 않고 막연히 직접 가스공급계약을 체결한 당사자만을 사용료 납부의무자로 단정한 나머지 관리단 채무에 대한 구분소유자들의 책임에 관해 전혀 판단하지 않았으나 이는 구분소유관계에 있어서 관리단의 법적 지위 및 도시가스 사용 관계에 관한 법리를 오인한 나머지 심리미진으로 인한 판단유탈의 위법을 저질렀다고 판단했던 것이다.(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결 참조)

즉 대상판결의 원심에서는 가스계약을 체결한 업체가 단지 관리업체라는 이유만으로 원심은 원고의 소송을 기각했으나, 관리업체는 당연설립되는 관리단으로부터 업무를 위임받은 업체에 불과해 해당 계약에 관한 권리와 의무는 종국적으로 관리단에게 귀속되므로, 관리단이 그 채무를 모두 변제하지 못할 경우에는 관리단을 구성하는 구분소유자가 전유부분의 비율에 따라 책임을 부담해야 한다고 봐 원심을 파기했다.

대상판결은 여타한 사정으로 인해 관리단이 채무를 모두 변제하지 못했고 결국 그에 따라 관리단을 구성하고 있는 구분소유자에게 개별적으로 소송이 들어온 사안에 대해 단순히 계약 체결 당시 관리업체의 책임으로 한정하지 않고, 진정한 계약의 귀속주체를 판단해 집합건물법 제27조에 따라 각 구분소유자에게 사용요금 반환 책임이 존재할 수 있다는 것을 명확히 확인해 준 것이다. 이는 최근 관리주체가 체결한 계약의 귀속 주체는 관리회사가 아닌 관리단 또는 입주자대표회의라는 판례(대법원 2014다62657 판결)와 일맥상통하는 판단으로서 타당한 판결로 사료된다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.