최근 주상복합주택 형태의 아파트의 경우 집합건물법에 따라 입주자대표회의와는 별도의 관리단이 당연 설립되고(집합건물법 제23조 제1항), 해당 관리단은 아파트를 포함해 전체 1동의 건물에 대한 관리인을 선임함으로써 자치관리를 개시하게 된다. 그런데 단지 내 세대수가 많고, 건물 전체의 규모가 상당할 경우 관리인 1인이 혼자 관리업무를 수행하기 어려울뿐더러 관리인이 건물 관리를 전횡할 우려가 있어 아파트, 오피스텔, 상가 등의 구분소유자의 이익을 투명하고, 공정하게 반영하지 못하는 문제가 발생할 수 있다. 이에 집합건물법에서는 관리규약을 통해 관리위원회를 설치할 수 있도록 규정하고 있다. 만약 해당 주상복합건물에 적법하게 제정된 관리규약이 없거나 관리규약에 관리위원회 설치에 관한 조항이 없는 경우라면 관리위원회 임원을 적법하게 선출할 수 있을까?

오늘 소개할 판결의 경우 바로 당해 관리단집회에서 ‘관리규약 제정의 건’과 ‘관리인 및 관리위원회 선임의 건’을 동시에 상정해 결의했는데 관리규약 제정에 관한 안건이 부결돼 과연 관리위원회 선임의 결의 역시 무효로 봐야 하는지 쟁점이 됐던 사안이다.

우선 관련 법리로 집합건물법은, 관리단은 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임해야 하고(제24조 제1항), 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있으며(제26조의2 제1항), 규약으로 관리인을 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따르고(제24조 제3항), 관리위원회의 위원을 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의해 선출한다(제26조의3 제1항)고 정하고 있다. 위 규정 내용을 살펴보면, 관리단 및 관리인은 집합건물법에 따른 필수기관이지만 관리위원회 설치 및 관리위원 선임은 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성으로 설정된 규약으로 결정된다. 현행 집합건물법 및 그 시행령은 관리위원회의 기능, 구성, 운영에 관해 대강의 기준만을 정하고 구체적인 사항은 규약으로 정하도록 했다.

즉 규약이 없으면 관리위원의 정원, 임기, 관리위원회 의결 방법 등에 관하여 공백이 있고, 특히 관리위원회 의결 방법이 정해지지 않은 상태에서는 집합건물법이 정한 관리위원회의 본질적 기능인 관리인 감독 기능 수행도 불가능하다. 따라서 관리단집회에서 관리위원회를 구성하고 관리위원을 선출하기 위해서는 규약에 관리위원회에 관한 사항이 있어야 한다고 봄이 타당하다고 설시한 뒤, 이러한 법리에 비춰 다음과 같이 판시했다.

재판부는 “2017. 10. 30. 자 결의에서 ‘제1호 관리단 규약(안) 제정의 건’은 의결정족수를 충족하지 못해 부결됐음은 이미 봤으므로 규약 없이 관리위원회를 구성하고 관리위원을 선출한 ‘제3호 관리단(관리위원) 선출의 건’은 집합건물법을 위반했다”고 판단했다.

이어 “따라서 2017. 10. 30.자 결의 중 ‘제3호 관리단(관리위원) 선출의 건’은 취소돼야 한다. 단 제3조 안건에 관리인 E씨의 선출에 관한 결의도 포함돼 있다. 그러나 관리인은 규약의 설정 없이도 집합건물법상 관리단집회의 결의로 선임할 수 있어 관리인 선출에 하자가 존재한다고 보기 어렵고, 원고들이 관리인 선임에 관해 명백히 다투지 않고 있으므로 2017. 10. 30. 자 결의에서 취소되는 부분을 ‘제3호 관리단(관리인, 관리위원) 선출의 건’ 중 관리위원 선출 부분으로 한정한다(서울남부지방법원 2018. 11. 9. 선고 2018가합100893 판결 참조)”고 덧붙였다.

즉 대상 판결에서는 관리위원을 선출하기 위해 필요한 규약의 제정과 관리위원 선출 안건을 상정해 관리단집회를 개최했으나 관리규약 제정 안건이 통과하지 못하고, 관리위원 선출 안건만 가결된 경우라면 해당 관리위원 선출 안건 역시 효력이 없다고 판시했다.

집합건물법상 관리단이나 관리인은 구분소유자가 일정 수 이상 존재할 때 당연 설립되는 기관이자 필수기관이지만 관리위원회는 집합건물법상 관리규약에 의해 ‘둘 수 있다’고 규정하고 있을 뿐이므로 관리규약에 그 근거가 없는 이상 이는 유효·적법한 기관이라고 볼 수 없다는 것이다. 이와 같이 대상판결은 적법한 관리규약이 없는 이상 관리위원회 선출 결의도 무효에 해당한다고 명확히 정리한 의미 있는 판결이라고 할 것이다.

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