공동주택관리법 제29조 제1항에 따르면 다음 각 호*의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해 주택법 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 건축법 제22조에 따른 사용승인)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하도록 규정하고 있다.

* ① 300세대 이상의 공동주택, ② 승강기가 설치된 공동주택, ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

또한 공동주택관리법 제30조에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 하고, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있다.

Q. 비의무관리대상 단지도 의무적으로 장기수선계획을 수립하고 장기수선충당금을 부과해야 하는지.
장기수선계획의 의무수립대상은 공동주택관리법 제29조 제1항에 따라 ① 300세대 이상의 공동주택 ② 승강기가 설치된 공동주택 ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방방식의 공동주택 ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 해당하는 사항이 있는 건축물이다.

따라서 150세대 미만(비의무관리대상)의 공동주택일지라도 위 4가지 항목 중 해당되는 사항이 하나라도 있다면 장기수선계획을 수립하고, 장기수선충당금의 적립 및 사용 등의 규정을 따라야 한다.

Q. 주상복합건물의 공동주택이 98세대인 비의무관리대상 공동주택의 경우 공동주택관리법을 따라야 하는지. 아니면 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법)을 따라야 하는지.
비의무관리대상 공동주택도 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 지방자치단체에 관리감독 및 감사요청이 가능하고, 용도 변경 등 행위허가(법 제35조), 사업주체 하자보수의무 등(법 제36조), 장기수선계획 수립(법 제29조) 등은 공동주택관리법령을 따라야 하며 그 외의 사항에 대해서는 집합건물법에 따라서 관리돼야 한다.

비의무관리대상 공동주택의 경우 공동주택관리법령을 모두 적용받지 않고, 집합건물법의 경우 공동주택관리법령만큼 규정이 구체적이지 않아 관리상 어려움이 따를 수 있다.

비의무관리대상 공동주택의 경우 관리상 애매하거나 어려운 부분이 있다면 공동주택 관리 감독권한이 있는 지자체의 도움을 받는 것이 하나의 방법일 수 있다.

또한 2020년 4월 24일부터 시행된 공동주택관리법 및 같은 법 시행규칙 개정안을 살펴보면 의무관리대상이 아닌 150세대 미만 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상이 동의하면 의무관리대상으로 전환이 가능하며, 또한 입주자등 3분의 2 이상이 동의하면 의무관리 대상에서 다시 제외할 수도 있다.

비의무관리단지를 의무관리대상으로 전환하기 위해서는 입주자등의 동의를 받은 이후 30일 이내에 시·군·구청장에게 신고해야 하며, 그렇지 않으면 지연기간에 따라 50만~100만원의 과태료가 부과된다.

그동안 일정 세대 수 이상만 의무관리대상 공동주택으로 규정해 관리해왔으나 현재는 비의무관리대상 공동주택도 입주자 등 과반수가 동의하면 의무관리대상으로 전환될 수 있기 때문에 비의무관리대상 공동주택도 앞으로는 체계적인 장기수선계획의 수립과 관리를 통해 관리의 투명성·전문성·효율성을 높이는 것이 바람직할 것이다.

(주)아파트너스 경영기획실 유신비 본부장

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