유신비 본부장

올 1월, 중계기 임대료를 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립하지 않고 임의로 사용한 부산 해운대구 모 아파트 관리소장 A씨에게 징역 1년과 추징금 5000만원의 유죄 판결이 확정됐다.

해당 아파트의 관리규약에 의하면 공동주택인 아파트의 관리주체는 자금 관리의 투명화를 위해 월별로 관리비·사용료 및 장기수선충당금의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성해 이를 증빙자료와 함께 보관하고, 잡수입으로 인해 발생하는 당기순이익은 예산이 부족한 관리비의 지출에 충당하기 위해 해당 연도의 관리비 예산 총액 100분의 2 범위에서 예비비로 적립하고, 남은 잔액은 장기수선충당금으로 적립해야 한다.

따라서 해당 관리규약에 따라 중계기 설치장소 제공에 따른 임대수익 또한 잡수입으로서 매년 말 장기수선충당금에 적립해 장기수선계획에 의해 공동주택의 주요시설을 교체하거나 보수하는 용도로만 사용해야 함에도 불구하고, 관리소장 A씨는 한 통신사로부터 받은 임대료만 정상적으로 장부 처리를 하고, 나머지 두 통신사로부터 받은 중계기 임대료 약 6191만원에 대해서는 아파트 장기수선충당금에 적립하지 않고, 수입 내역을 장부에 기재하지 않은 채 아파트 잡수입 계좌가 아닌 자신이 개인적으로 사용하는 계좌에 입금해 임의로 사용해 유죄 판결을 받았다.

잡수입은 입주자(소유자)가 단독으로 적립에 기여한 잡수입(중계기 설치장소 제공에 따른 임대수익, 어린이집 운영에 따른 임대수익 등)과 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입(주민운동시설 사용료, 알뜰시장 수익 등)이 있다.

잡수입의 집행에 대해서는 각 시·도별 공동주택 관리규약 준칙에 따라 단지별 관리규약으로 정하고 있다. 보통 입주자가 적립에 기여한 잡수입은 장기수선충당금으로 적립하고, 입주자와 사용자(입주자 등)가 함께 적립에 기여한 잡수입은 공동체 활성화와 주민자치 활동 촉진을 위해 필요한 비용으로 우선 지출하며, 나머지 지출 잔액은 공용 관리비로 차감하거나 예비비로 적립하는 것이 일반적이다.

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설을 교체하거나 보수하는 용도로만 엄격하게 사용해야 하고, 이를 전용하고자 하는 입주자대표회의의 결의가 있다 하더라도 그 결의가 무효사항이라는 것이 재판부의 입장이다.

잡수입 사용 및 잡수입의 장기수선충당금 적립과 관련한 대표적 질의 및 사례들을 몇 가지 살펴보자면 다음과 같다.

Q. 커뮤니티센터 이용료 중 관리와 비용 처리 후 남은 잔액에 대해 입주자 기여분으로 봐 이익잉여금 처분 시 장기수선충당금으로 적립이 가능한지.

공동주택관리법 시행령 제23조 제8항 및 ‘공동주택 회계처리기준’ 제47조 제2항에 따라 복리시설의 이용료 등은 잡수입에 해당하므로 관리외수익으로 처리돼야 한다. 또한 잡수입의 사용은 ① 공동주택 관리규약에 규정한 경우(공동주택관리법 시행령 제19조 제1항 제18호) ② 관리비 등의 사업계획서 및 예산서에 편성해 입주자대표회의 승인을 받은 경우(공동주택관리법 시행령 제26조) ③ 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우(공동주택관리법 시행령 제14조 제2항 제16호)의 방법으로 사용할 수 있다.

Q. 시설물 철거 또는 폐기처분으로 인한 수입은 잡수입이 아닌 장충금으로 바로 산입시킬 수 있는지.

공동주택관리법 제30조 제1항에 따른 장기수선충당금은 ‘공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사’라는 특별한 목적을 위해 관리비·사용료·잡수입과 구분해 징수·적립·관리하고, 그 용도 및 사용 방법도 징수 목적에 따라 엄격하게 제한되는 금원이므로 공용부분의 주요시설 공사는 이를 위해 별도로 적립하고 있는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용해야 하고, 잡수입에서 장기수선충당금으로 전용해 바로 사용할 수는 없다.

다만, 해당 공동주택의 관리규약에 잡수입 지출 후의 집행 잔액 중 소유자가 적립에 기여하는 부분을 장기수선충당금으로 적립하도록 규정했다면 해당 금액은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되는 것이다.

따라서 이에 관한 내용을 귀 공동주택 관리규약에 명시해 잡수입의 일부를 장기수선충당금으로 적립해 운용하는 것은 가능하다.

Q. 사업계획서 및 예산서에 편성해 입주자대표회의 승인을 받았거나 공동체 활성화에 관한 사항에 해당해 입주자대표회의 의결을 받았다면, 잡수입 사용에 대해 관리규약에 규정돼 있지 않은 경우도 잡수입을 사용해도 되는지.

공동주택 관리규약에 잡수입의 사용에 관한 사항을 규정하지 않은 경우에는 해당 사항을 사업계획 및 예산안에 포함시켜 입주자대표회의의 승인을 받아 잡수입을 사용할 수 있고(공동주택관리법 시행령 제26조), 공동체 활성화에 필요한 경비는 관리규약으로 정하거나 관리규약에 위배되지 않는 범위에서 입주자대표회의의 의결로 정한 경우 사용 가능(공동주택관리법 제21조 제3항)할 것으로 판단된다.

㈜아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

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