6. 성공적 재도장 공사를 하기 위한 진행 절차
콘크리트 내구성을 유지하기 위한 성공적인 재도장공사를 하기 위해 장기수선계획과 그에 대한 실천이 중요하다. 지금까지 이론과 근거 없이 편견을 갖고 KS 2급 페인트, 일반 균열보수를 해온 아파트는 편견을 없애야 할 때다. ‘외부 수성 KS 2급 페인트를 칠했던 아파트는 KS 1급으로 칠하면 하자가 발생한다’고 생각하는 사람이 거의 대부분일 것이다. 하지만 이것은 페인트의 문제가 아닌 표면처리에 있다. 표면처리만 완벽하게 해준다면 KS 1급을 칠해도 하자가 발생하지 않는다. 이러한 잘못된 상식과 편견을 없애고 제대로 된 지식을 바탕으로 노후된 수준에 맞는 보수 공법과 우수한 페인트에 관한 자료를 준비하고 계획해야 한다.

특히, 아파트는 관리사무소와 입주자대표회의 구성원 등 다수의 의견이 있으므로, 아파트에 필요한 공법을 적용하기 위해서 현장에 맞는 많은 자료를 준비해야 한다.

노후된 아파트 수준에 맞는 균열보수 및 재도장 공법을 위해서는 아파트가 얼마나 노후됐는지 균열 상태, 철근 부식 및 콘크리트 탈락 정도, 현재 칠해져 있는 페인트 도막의 노후 상태를 점검해 아파트에 필요한 재도장 공법을 계획해야 한다.

대부분의 아파트에서는 20년 이상 경과돼 균열, 누수가 많고 철근 부식, 콘크리트 탈락이 많은데도 5년차, 10년차 수준의 콘크리트 외벽이 양호한 상태 기준의 표준 시방서에 의한 시공 계획이 수립된다. 노후된 수준에 맞는 보수 방법으로 주민, 동대표를 설득하기 위해서는 체계적으로 준비해야 한다.

■ 아파트에 필요한 균열 보수 및 재도장 공법을 위한 시공 계획 순서
1) 외벽 크랙 보수 및 재도장 공사 추진 의결
2) 외벽 크랙 보수 및 재도장 공사 계획 수립
- 재도장 공사 진행 스케줄 작성
3) 공사 관련 자료 수집 및 시공계획서 수립
ex) 페인트 메이커 기술 자문, 색채디자인 작성, 공사 범위, 재료와 공법 선택
가. 아파트 건물의 노후화에 따른 결함을 보완할 수 있는 공법의 검토
- 균열보수 공법, 페인트 등급, 현재 상태에서 적합한 공법 등의 검토
나. 외벽 디자인의 검토
- 최근 디자인 경향 및 타단지 등 최근 디자인 경향으로 멋스러운 디자인을 만들어내기 위한 사전 검토  
4) 시공계획서 검토 및 확정
- 공사의 범위, 시방서(균열보수공법, 페인트 등급, 시공방법)의 확정
5) 입찰공고안 검토
- 경쟁 입찰 방법의 검토 및 자격 기준 등의 검토
6) 입찰 공고
- 1~ 2주일간 게시
7) 현장 설명회 개최
8) 입찰 등록 마감
9) 업체 선정
10) 시공

7. 콘크리트 균열 보수와 재도장 공사의 개념 바꾸기
아파트가 신축일 때에는 콘크리트의 조직은 단단하고, 치밀하기 때문에 균열, 누수 등의 하자가 적다. 보통 10년 이내인 아파트일 경우, 건설사와 하자 협의, 하자 소송 때문에 재도장 주기를 놓치는 경우가 많다. 새 건물이니까 외벽 페인트의 색깔이 심하게 탈색됐는데도, 재도장을 적정 주기에 시행하지 않으면, 외벽 콘크리트는 물과 대기 중의 탄산가스에 의해 노후화(중성화)된다.

아파트 외벽 콘크리트에 칠해져 있는 페인트는 아주 얇지만 페인트 도막으로 보호된다는 것을 간과해서는 안 된다.

또한, 10년 안팎일 경우에는 균열보수, 페인트 자재와 공법에 별로 관심이 없고, 그냥 페인트 색깔 한번 바꾼다는 개념으로 재도장 공사를 한다. 아파트 외벽 페인트는 외벽 콘크리트를 보호하는 유일한 마감재다. 우수한 페인트 도막이 콘크리트의 내구성을 유지할 수 있다. 언급하자면, 도장 공사는 건축공학의 일부분이다.

10년 이상이 경과하면 점차 콘크리트는 노후화가 가속화되고, 20년이 경과되면 여기 저기 콘크리트가 탈락되고, 누수세대가 발생한다.

이렇게 되면 벌써 건물은 노후화가 상당히 진행됐고, 이를 보수하는 방법도 평범해서는 안 된다.

지금, 1990년대 초반에 지어진 평촌, 일산, 분당 신도시와 수도권 지역의 고층 아파트는 20~25년차 아파트로 벌써 상당히 콘크리트 노후화가 진행됐다. 외벽 균열과 콘크리트 탈락, 철근 부식 등의 건물 하자는 외벽 균열 보수와 외벽 페인트에 대해서 아주 기본적인 공정만 수립해 시공했기 때문이다. 아파트가 새 건물이라고만 생각하고 15년차까지 거의 기본적 균열 보수, KS 2급 페인트의 1회 도장만 해왔기 때문에 콘크리트의 노후화가 가속화됐다. 이제 1990년대 초반에 지은 평촌, 일산, 분당 등의 고층 아파트는 20~30년 이내에는 재건축하기 어렵다. 높은 용적률 때문에 재건축에 따른 부동산 가치가 없기 때문이다.

건물도 사람과 같다고 생각한다. 사람이 식습관이 좋지 않거나 몸 관리를 제대로 하지 않고 장기적으로 축적돼 방치하면 큰 병이 생겨 고칠 수 없게 되거나 돈이 많이 들어가게 된다. 건물 또한 주기적인 도장 및 제대로 된 공법과 재료를 사용하지 않으면 나중에 큰 비용이 들거나 보수하기 힘든 상황이 오게 될 것이다.            <계속>

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.