공동주택 재도장 3개 공종의 핵심 사항과 최근 경향에 대해 대략적으로 파악하고 실무에 임할 수 있도록 해보자. 외벽 재도장 공종의 최근 경향은 균열 보수 공법 적용의 일반화와 고기능성 제품 적용의 확대로 꼽을 수 있다.

공사업체 선정을 위해 게시하는 입찰공고문에 반드시 들어가야 하는 항목 중 입찰 자격이 있는데 최근 몇 년간 전국 기준으로 특허 공법의 적용 및 그 협약업체가 참여할 수 있다고 명시돼 있는 건수는 최소 80% 이상으로 이 수치는 지속적으로 증가하고 있다.

이는 단위 공사당금액이 공동주택 유지관리 공사 중(승강기 전면 교체 공사와 함께) 가장 큰 편에 속하는 공사이므로 최소한의 자격을 갖춘 업체가 참여 할 수 있도록 해 그 중 적격 심사를 통해 공사업체를 선정하고자 하는 공동주택 관리주체의 의지가 반영된 경향이라고 볼 수 있다.

또한 외벽에 적용하는 제품 역시 최근 들어 변화의 움직임을 찾아볼 수 있다. 공동주택관리법 시행규칙 별표1 장기수선계획의 수립 기준이 2024년 12월 27일부로 일부 개정돼 그중 외부 페인트칠의 수선 주기가 기존 5년에서 8년으로 연장됐는데 이는 실제 개별 단지의 외벽 재도장주기(평균 약8년 또는 그 이상)를 감안하여 현실화 한 것으로 볼 수 있다.

이를 달리 말하면 2025년부터는 외벽 재도장 공사 이후 최소 8년차가돼야 다음 공사를 할 수 있다는 것인데 이는 외벽 마감용으로 적용되는 수성페인트의 실제 내구연한과 밀접한 관계가 있다. 일반적으로 재도장 공사에 주로 사용되는 KS1급 도료(KSM6010-1종-1급, 외부용 수성도료1급)는 색상에 따라 시공 품질과 환경 조건 등에 따라 조금씩 차이가 나지만 통상 변색이나 탈색이 시작되는 시기를 짧게는 3년에서 길게는 5년 정도로 보는 것이 일반적이다.

아무리 좋은 조건에서 정상적으로 시공을 했다고 해도 적어도 5년 이상 경과하면 특히 짙은 색상에서부터 변색이 시작되는 것을 공사 후 최소 8년 이상 지날 때까지 지켜볼 수 밖에 없다는 뜻이다. 이에 최근 이미 수년 전부터 KS1급 도료보다 더 기능적으로 우수한 실리콘계 수성페인트의 적용이 전국적으로 점차 확산되고 있다. 이는 실리콘 수성페인트가 우수한 내오염성과 고내후성, 수증기 투과성, 발수성 등을 보유하고 있어 더 오랫동안 최초에 도장한 색상을 유지할 수 있기 때문으로 시공비(인건비 포함) 비중이 높은 외벽 도장 공사의 특성상 자재비 비중이 높아지더라도 전체 공사비에 미치는 영향이 적기 때문이기도 하다.

즉 투자 대비 얻을 수 있는 효과가 더 크기 때문으로 이해할 수 있다(일반 KS1급 도료 적용보다 실리콘 수성페인트 적용시 총 공사비가 약간 높아지더라도 최소 2배 이상 본 색상을 유지할 수 있다는 장점). 실제 실리콘 수성페인트는 사단법인 한국신뢰성학회신뢰성 인증센터에서 발행하는 ‘소재 부품 신뢰성인증서(RS인증)’를 보유하고 있으며 이는 신뢰수준 80%에서 9년 사용 후 제품의 90%가 이상 없음을 공식 시험을 통해 인정해 준다.

사실 이 실리콘 수성페인트는 공동주택 재도장 시장에 본격적으로 적용되기 전 대형 건설사 브랜드 아파트에 먼저 적용되기 시작했는데 이는 상기 언급한 이유와 동일하다.

준공된 지 몇 년 안 됐는데 외벽 색상이 변색 되기 시작해 브랜드 이미지를 실추시키고 이로 인한 입주민들의 민원 제기가 많아졌으며 실질적으로 AS 하자 보수(도장)에 사용되는 비용을 절감하기 위해서라도 최초 신축시 외벽 마감용 페인트를 보다 성능이 우수한 제품으로 적용해야 하는 필요성이 생긴 것이다.

상기 언급처럼 제품의 비용이 비싸진다고 해서 전체 공사비용이 크게 증가하는 것이 아닌 만큼 건설사에서 이 점을 확실하게 검토한 후 적용하기 시작한 것이 보수도장으로도 확대된 것이다. <3탄에 계속>