통상 아파트 또는 공동주택 재도장 공사라고 하면 페인트 등의 건축 자재를 사용해 건물의 부실한(또는 시간이 지나면서 부실해진) 부분을 보완하고 내구성을 높여주는 것으로 볼 수 있다.

특히 페인트는 신축뿐만 아니라 재도장 시에도 주로 활용되는데 이는 타 자재에 비해 습식자재로서 시공의 간편함, 다양한 색상 보유, 상황에 맞는 제품 적용 등 여러 가지 장점을 갖고 있기 때문이다.

대개 페인트를 사용한 공동주택 재도장 공사는 내외벽 균열보수 및 재도장, 지하주차장 바닥(및 벽체, 기둥, 천정 등), 옥상 방수 등 세 가지를 일컫는다. 물론 이 외에도 어린이 놀이터나 기타 부대시설, 차선 도장 등 페인트를 사용하는 공사가 있으나 대량의 페인트가 사용되는 공종은 상기 3가지로 통상 분류된다.

본문에서는 상기 3가지 공종 중 내외벽 재도장과 지하주차장 바닥 도장공사에 대해 언급하기로 한다.

공동주택관리법 세부 시행규칙 별표1 장기수선계획을 수립 기준을 보면 공사종별로 전면도장과 부분수리로 구분돼 있는 공종들이 있는데 상기 3가지 페인트를 사용하는 재도장 공사의 전면 도장은(개별 공동주택의 규모에 따라 다르지만) 대개 상당한 비용을 요하는 경우가 대부분이다.

다만 이 재도장공사들의 경우 보통 짧게는 7년에서 길게는 10년 또는 그 이상에 한 번씩 시행하는 경우가 대부분으로 공동주택 관리업에 수년 또는 수십년 간 종사했다 하더라도 한 번도 제대로 경험하지 못하는 경우도 있고 반대로 상대적으로 경력이 짧음에도 여러 차례 해당 공사를 수행하는 경우도 있다.

어떤 경우든 본 공사들은 모두 상당한 전문적인 지식을 요하기 때문에 사전 검토 과정이나 공사업체 선정, 실제 공사 관리 과정에 있어서 관리주체가 중요 포인트에 대해 정확하게 파악하고 있지 못하면 추후 어떤 형태로든 문제가 생겨 당황하거나 곤란한 상황이 발생할 수 있다.

특히 외벽 재도장의 경우 균열 보수 등 사전 바탕 작업이 기술적으로는 더 중요할 수 있더라도 다수 입주민들의 눈에는 마치 나의 옷차림처럼 외부에 보여지는 개념의 공사다 보니 특정 색상이나 디자인을 선정하는 데에도 과거에 비해 상당한 노력과 시간이 소요되는 편이다.

또한 특정 시안을 입주민 투표를 통해 선정하고 그대로 도장을 한다고 해도 그 시안을 원치 않았거나 불만을 가진 (일부)입주민들의 원성이나 불만 제기(흔히 말이 나오는) 상황도 종종 발생할 수 있다.

따라서 관리주체는 아주 상세한 부분까지는 아니더라도 공종별 공사의 전체적인 핵심 사항과 공정하고 합리적인 공사업체 선정, 사전 검토, 공사 관리시 유의사항 및 입주민 대상 안내 사항 공지 등 신경 써야 할 부분이 많을 수 밖에 없다.

관리 측면에서 장기수선계획의 수립과 조정, 회계, 안전보건, 시설물 및 설비 등에 대한 관리 등의 내용은 협회나 관리업체 등 다른 루트를 통해서 이론, 실무적인 지식의 습득이 가능하다. 하지만 개별 공사, 그중에서도 특히 도장공사 등 특정 공종은 상기 언급한 것처럼 직접 수행한 경험이 있을 경우에는 당시의 경험을 토대로 기본적인 배경 지식이 학습되고 그렇지 않은 경우 시행착오를 겪거나 입주민 중 일부 해당 업종 종사자 또는 목소리 큰 누군가에 의해 공사의 큰 그림이 좌우될 가능성이 높다. <2탄에 계속>