1. 장기수선제도 변천 경과
“장기수선제도는 1978년 주택건설촉진법 시기에 도입됐고 이후 2003년 주택법 시행규칙에서 무려 147개의 수선 항목이 적용됐다. 2016년 공동주택관리법 시행과 함께 수선 항목이 기존의 절반 정도인 73개 항목으로 조정됐으며 2024년 12월 27일부터 65개 항목으로 운영되고 있다.

2. 장기수선계획의 수립 기준(2024년 12월 27일 개정 시행)
2024년 12월 27일 개정된 시행규칙에 따라 장기수선계획의 수립 기준이 보다 구체화됐다. 기존 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 및 보완하기 위해 수선 항목 중 일부를 통합, 삭제해 기존 73개 항목을 65개 항목으로 조정했다.

※항목 통합: 지붕방수, 페인트칠, 삭제: 계단 논슬립, 배수관(강관), 보일러수관
일부 항목의 수선 주기 조정과 부분 수선으로의 변경, 그리고 피난시설, 전기자동차의 고정형 충전기와 같은 수립 기준이 신설 추가됐다.
※페인트칠, 자전거보관소 등 11개 항목에 대한 수선 주기 조정
※피뢰설비, 배관 등 8개 항목에 대해 전면 교체를 부분 수선으로 변경 등
※피난시설(방화문, 옥상 비상문 자동개폐장치), 전기자동차의 고정형 충전기 신설

시행일인 2024년 12월 27일 이후 장기수선계획을 수립하거나 조정하는 경우 개정된 시행규칙 별표1을 따라야 한다.

3. 장기수선계획 절차 개념도
장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대한 수선, 교체 공사를 실시하기 위해 약 40년 정도의 기간을 기준으로 언제 수선·교체하는지, 어느 부분을 수선·교체하는지, 이를 위해서는 어느 정도의 비용이 드는지, 그리고 그 비용을 소유자가 어떻게 부담할 것인지를 미리 계획하는 것이다. 이를 통해 주요 시설물의 교체 및 보수를 적시에 시행해 공동주택의 장수명화와 입주자의 쾌적한 주거환경을 유지하기 위해 필요한 것이 장기수선계획이다.

장기수선계획은 장기수선충당금을 적립하고 사용하는 근거가 된다. 장기수선계획은 수립(법 제29조 제1항, 시행령 제30조, 시행규칙 제7조), 검토(법 제29조 제2항), 조정 단계(법 제29조 제3항)로 이뤄지며 각 내용과 근거 법령 조항을 반드시 확인해야 한다.

참고로 3년마다 의무적으로 하는 검토, 그리고 정기조정은 법 제29조 제2항을 확인하고 수시조정은 같은 조 제3항을 확인해야 한다.

4. 장기수선충당금 절차 개념도
장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체, 보수에 필요한 금액을 말하며 주택의 소유자로부터 징수·적립한다. 적립해야 할 장기수선비는 장기수선계획에서 정하며 적립 요율은 해당 공동주택의 공용부분 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정한다.

장기수선충당금은 징수·예치(법 제30조 제1항, 시행령 제23조 제7항), 적립(시행령 제31조 제6항), 사용의 단계(법 제30조 제4항, 시행령 제31조 제5항)로 진행되며 각 내용과 근거 법령 조항을 확인해야 한다. 특히 장기수선충당금 사용 시 사용계획서 작성을 누락 하지 않도록 유의해야 한다.

5. 참고할 국토교통부 질의회신 요약
①장기수선계획 정기 검토 주기, 수시 조정과 관계 없음
공동주택관리법 제29조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3녀마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 한다. 같은 법 제29조 제2항에 따라 ‘3년 마다 검토’는 고정된 것이며, 이것은 같은 법 제29조 제3항에 따른 조정, 즉 수시 조정과는 관계없이 3년마다 검토돼야 한다. 즉 수시 조정을 했다고 정기 검토와 이에 수반된 정기조정 시기가 영향을 받아 변경되는 것은 아니다. <국토교통부 질의회신 2019.6.4., 2023.1.31. 등>

②공사 계획 연도 내 공사 이행 기준
원칙적으로 장기수선계획에 따른 공사는 장기수선계획에 따라 계획된 연도에 완료돼야 한다. 단 계획 연도 이내에 입찰공고 한 후 공사업체와 계약을 완료한 경우에는 해당 연도에 장기수선계획에 따라 공사를 시행한 것으로 인정될 수 있다. 즉 원칙은 계획 연도에 공사를 완료해야 하며 예외적으로 계약 완료까지 인정해 줄 수 있다는 것이다. 따라서 해당 계획 연도에 원칙적으로 공사 완료, 예외적으로 계약체결 완료까지 이뤄질 수 없는 상황이라면 미리 수시 조정을 통해 공사시기를 조정하는 것이 필요하다. <국토교통부 질의회신 2021.11.16., 2024.1.31.>