입주자대표회의와 관리단은 어떤 점이 다를까? 전자는 입주자를 대표해 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위해 구성되는 자치 의결기구며 후자는 집합건물과 그 대지 및 부속시설을 관리를 목적으로 당연 설립되는 단체다. 원칙적으로 공동주택이라 해도 집합건물 가운데 주택으로 이용되는 건물을 말하는 것이므로, 아파트와 같은 경우 동시에 집합건물법과 공동주택관리법의 적용대상이 돼 관리단이 당연 성립하기는 하나 공동주택관리법에 규정된 일정 조건을 만족해 ‘의무관리대상 공동주택’에 해당하는 경우 편의상 입대의를 구성해 해당 아파트에 관한 관리업무를 수행하게 된다. 그렇다면 입대의가 구분소유자의 대표 역할을 하는 관리단처럼 구분소유자의 권리를 행사할 수 있는지 즉 제3자에 대한 방해배제나 손해배상과 같은 소송을 제기할 수 있는지가 문제가 된다. 대상 판결은 전체 구분소유자 중 일부 인원으로 구성되는 입대의는 구분소유자 전원으로 당연 성립하는 관리단의 성격을 겸유할 수 없으므로 구분소유자의 공유지분권에 기초한 위 재판상 권리를 행사할 수는 없다고 봤다.(대법원 2017. 9.21. 선고 2015다47310 판결).

▲사실관계
원고는 구 주택법, 구 주택법 시행령, 관리규약의 입대의 구성에 관한 관련 규정에 따라 이 사건 아파트의 입주자 등의 선거를 통하여 선출된 동별 대표자들로 구성된 단체(입대의)다. 피고는 이 사건 아파트의 대지 중 일부 지분을 공유하는 자로 이 사건 대지 위에서 유치원을 운영하면서 이 사건 대지 일부를 배타적으로 점유하고 사용하고 있었다.

원고는 피고가 피고의 이 사건 대지에 대한 공유지분의 비율을 초과해 이 사건 대지 중 일부를 배타적으로 점유하고 있으므로 관리단으로서 피고에 대한 방해배제청구 및 부당이득반환청구권 또는 손해배상청구권을 행사해 피고가 운영하는 유치원의 일부 시설물의 철거와 대지 인도 및 피고의 공유지분의 비율을 초과해 점유·사용하고 있는 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구했다.

▲법원의 판단
이에 대해 대법원은 ‘구 주택법과 시행령에 의하면 선출된 동별 대표자 중에는 입주자 중 소유자가 아닌 그 배우자, 직계존비속도 포함될 수 있는 한편 소유자 중에서도 선출공고일 당시에 일정 기간 계속 거주 등과 같은 선출 자격 요건을 갖추지 못한 경우는 포함될 수 없으므로 입대의의 구성원이 되는 동별 대표자들은 전체 구분소유자 중 일부 인원에 불과할 수밖에 없다’면서 ‘특별한 사정이 없는 한 구 주택법과 시행령에 의해 구성되는 입대의는 그 구성원의 성격과 범위 등이 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물법 제23조 제1항에 의한 관리단의 경우와는 다르다고 할 것이므로 관리단의 성격을 겸유한다고 볼 수 없다’고 판단했다. 결국 대법원은 집합건물의 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우 그 제3자에 대해 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고 나아가 집합건물법상 당연 설립된 관리단을 대표해 관리인이 사업 집행과 관련해 이와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있지만 구 주택법과 시행령에 의해 구성된 입대의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정해 시행하는 등의 관리 권한만을 가질 뿐이고, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 위와 같은 권리를 재판상 행사할 수 없다고 본 것이다.

▲소견
결국 대상 판결은 공동주택관리법상의 입대의와 집합건물법상의 관리단은 그 구성되는 조건이 다르므로 입대의가 관리단의 역할을 대신할 수 없으며 입대의는 건물에 대한 관리 권한만을 가지지만 관리단은 구분소유자들의 대표자로서 집회 결의를 통해 건물의 철거나 기타 권리관계의 변동을 가져올 수 있는 행위를 할 수 있다는 점을 명확히 했다는 점에서 의의가 있다.

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