구분소유자는 아파트 공용부분에 관하여 다른 규약이 없는 한 공용부분 전체를 용도에 따라 자유롭게 사용할 수 있다. 구분소유자의 공용부분 사용을 제한하기 위해서는 해당 구분소유자에게 집합건물법상의 일정한 귀책사유가 존재하거나 그렇지 않다면 사용 제한에 대한 동의를 받아야만 하며, 해당 구분소유자와 관계없이 단순히 의결을 거쳤다면 그 의결은 해당 구분소유자에 대해 효력을 미치지 못한다. 아파트 입주자대표회의 의결로 아파트 내 구분소유권을 가지고 있는 유치원 통학 차량의 출입을 제한할 수 없다는 판결을 살펴보자(서울북부지방법원 2012카합973 결정).

▲사실관계
1) 이 사건 아파트에 구분소유권을 가지고 있는 유치원은 원생들의 등·하원을 위해 통학 차량을 운영했다.

2) 이 사건 아파트의 입주자 일부는 해당 유치원 통학 차량이 이 아파트에 진입하는 것에 불만을 갖고 입대의 의결로 유치원 통학 차량이 이 사건 아파트에 출입하는 것을 금지했다.

3) 이에 따라 해당 입대의는 아파트 단지 진입로에 설치된 차단기를 내리는 등의 방법으로 유치원에 등·하원하는 유치원생들이 승차한 유치원 통학 차량이 아파트 단지 내 도로를 통해 유치원 앞까지 진입하는 것을 방해했다.

4) 한편 해당 유치원은 통학 차량 출입과 관련한 귀책사유가 없었고 위 입대의 회의 의결은 구분소유권을 보유한 유치원의 의사는 배제된 채 진행됐다.

▲재판부의 판단
이에 대해 법원은 “1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대해 가지는 공유지분의 비율과 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다. 이러한 법리는 한 필지 또는 여러 필지의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결 등 참조)”고 판시했다. 이어 “이 사건 아파트에 대해 공유지분권을 보유한 구분소유자 유치원은 이 사건 아파트 단지 내 도로, 주차장, 놀이터 등 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있고, 유치원 이용자나 방문자에 대해서도 이 사건 대지를 용도에 따라 이용하게 할 권리를 가진다”고 판단했다.

한편 입대의가 결의를 통해 유치원 통학 차량의 이 사건 아파트 단지 내 진입 등을 금지했다고 하더라도 유치원에게 집합건물법상 일정한 귀책사유가 인정되지 않는다면, 공용부분의 관리에 관한 사항이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분 소유자의 승낙을 받아야 한다.

이런 판단하에 유치원에게 집합건물법상의 별도의 귀책사유가 인정되지 않고, 이 사건 아파트의 대지 사용에 대한 별도의 규약도 존재하지 않는바, 위 결의의 효력은 유치원에게 미치지 않는다는 것이 법원의 태도다.

▲소결
구분소유자는 다른 규약이 없는 한 공용부분 전체를 용도에 따라 자유롭게 사용할 수 있는 권리가 있다. 이러한 구분소유자의 권리를 제한하기 위해서는 1)해당 구분소유자에게 공용부분을 사용할 수 없는 귀책사유가 있거나 2)해당 구분소유자가 자신에 대한 공용부분 사용 제한에 동의해야 한다.

대상결정은 이 사건 아파트 내 유치원을 소유한 구분소유권자인 채권자가 이 사건 아파트 동대표로 구성된 입대의에 신청한 통학차량진입 방해금지가처분을 인용한 것으로 구분소유자의 공용부분 사용권을 제한하기 위한 요건을 제시했다.

더 나아가 아파트에서 구분소유자의 공용부분 사용을 제한하기 위해서는 구분소유자 전체로 구성된 집합건물법상의 관리단 의결이 적용될 여지가 있는 것이지, 주택법상 입주자대표회의 의결은 애초에 적용될 여지가 없을 것이다.

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