관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의하도록 한 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항[시행 2011. 10. 13., 법률 제10580호, 2011. 4. 12., 타법 개정 (현행 동조 제3항)]을 강행규정으로 봐야 할까?(대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결)

이러한 문제에 대해 대법원의 기존 판단이 존재하는바 이하에서 구체적으로 살펴본다.

대법원은 “구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 구 집합건물법) 제28조 제1항은 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있다고 규정하고 있다. 집합건물법이 특히 규약으로 달리 정할 수 있다고 명시하고 있는 사항이 아니더라도 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사항 중 위 법률에서 정하고 있지 않은 사항이면 규약으로 정할 수 있다고 봐야 한다. 그런데 구 집합건물법 제24조는 제1항에서 “구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임해야 한다”고 규정하고 제2항(현행법 제3항)에서 “관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다”고 규정하고 있는 반면 관리인의 선임·해임 방법에 대해 규약으로 달리 정할 수 있다는 규정을 두고 있지 않으므로, 위 규정은 관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이라고 봐야 한다.

원심판결 이유 및 기록에 의하면 이 사건 집합건물의 구분소유자들 중 피고 2등 36명은 이 사건 집합건물을 관리할 ‘관리운영위원회’를 결성하기로 뜻을 모은 후 2005. 11. 11.부터 2006. 1. 16.까지 ① 피고 2등이 작성한 관리규약에 동의하는지 여부 ② 이 사건 집합건물을 관리할 관리운영위원회의 설립에 동의하는지 여부 ③ 피고 2등을 포함한 발기인 63명을 관리운영위원으로 선임함에 동의하는지 여부에 관해 이 사건 집합건물의 구분소유자들로부터 서면동의서를 받거나 전자투표를 하게 하는 방법으로 동의를 받았는데 위 세 가지 안건에 대해 모두 80% 이상의 동의가 있었던 사실이 있다.

그런데 피고 2등이 작성해 동의를 받은 위 관리규약은 위 관리운영위원회의 회장을 집합건물법에 의한 관리인으로 지정하기로 하되(제3조 제9항) 위 관리운영위원회의 회장은 관리운영위원 중에서 호선하도록 규정(제18조 제2항)하고 있는 사실 그 후 위 관리운영위원 63명으로 구성된 관리운영위원회는 2006. 1. 20. 창립총회를 개최해 관리운영위원 51명이 출석한 가운데 그중 34명의 찬성으로 피고 2를 관리운영위원회 회장으로 선임했고, 이후부터 피고 2는 위 관리규약 제3조 제9항에 따라 구 집합건물법 제24조 제1항에서 정한 관리인으로서의 직무를 수행하기 시작한 사실을 알 수 있다.

위 인정 사실과 위에서 본 법리를 비춰 보면, 이 사건 관리규약의 내용 중 30명 이상의 관리운영위원으로만 구성된 관리운영위원회 총회에서 관리단집회에 갈음해 관리인을 선임하도록 한 규정은 구 집합건물법 제24조 제2항(현행법 제3항)에 반하는 것이어서 무효라고 봐야 하고, 따라서 관리단집회의 결의가 아닌 관리운영위원회 총회 결의에 의해 관리인으로 선임된 피고 2는 집합건물법에 따른 정당한 관리인이라고 볼 수 없다.

그런데도 원심은 이와 다른 견해에서 이 사건 관리규약 제18조 제2항이 구 집합건물법 제24조 제2항(현행법 제3항)에 반하는 것으로 무효라는 원고들의 주장을 배척하고 말았으니, 이 부분 원심판결에는 구 집합건물법 제24조 제2항(현행법 제3항)의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고 이 점을 지적하는 상고이유 제4점은 이유 있다”고 판단했다.

대법원의 판례는 관리인 선임에 관한 대표적인 판결이다. 즉 집합건물법상 관리인은 관리단 집회에서만 선출해야 하고 이와 다른 규약이 존재하더라도 해당 규약은 무효라고 판시함으로써 관리인 선임 및 해임에 관한 집합건물법의 조항을 강행규정으로 봤다.

다만 본 판결 이후 구 집합건물법이 다소 개정됐고 그 개정된 조항은 제24조(관리인의 선임 등) 제3항 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.(시행 2023. 9. 29., 법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부 개정 된 것)로 개정됐다. 즉 대상 판결 이후 제24조 제3항 단서가 신설됐고 만약 관리규약에 ‘관리위원회’의 결의에 따라 관리인이 선임된 경우라고 한다면 본 판결은 적용되지 않는 것이다. 다만 개정 법률에 의하더라도 관리인을 선출할 수 있는 관리위원회의 구성원인 관리위원들은 관리단 집회에서 반드시 선출돼야 하고 더불어 해당 관리규약이 유효하게 성립됐음을 전제로 해야 한다. 따라서 관리인의 선임·해임을 위한 관리단집회 개최 시 이러한 점을 유의해야 할 것이다.

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