집합건물을 관리하기 위해서는 관리에 관한 사항을 누군가 결정해 줘야 하는데, 그 역할을 관리단집회가 하게 된다. 그런데 관리단집회 개최를 위해서는 집합건물법에 규정된 절차를 준수해야 한다. 절차를 준수하지 않으면 어렵게 관리단집회에서 결의가 이뤄졌다고 하더라도 그 결의가 무효가 될 수 있다.

그런데 관리단집회의 소집절차가 법을 준수했는지 여부가 분명하지 않은 경우가 있다. 예를 들어 관리단집회를 개최하기 위해 소집통지를 해야 하는데, 이 소집통지를 서면이 아닌 전화나 문자메시지로 할 수 있는지 여부다. 대법원도 총회의 소집통지를 꼭 서면으로 할 필요는 없다고 한다. 그렇다면 전화나 문자메시지도 유효한 것으로 볼 수 있다.

그런데 집합건물법은 소집통지가 서면에 의해서 이뤄지는 것을 전제로 하는 규정을 두고 있다. 소집통지를 위한 주소지에 대해 규정하고 있기 때문이다. 결국 전화나 문자메시지로 집회 소집통지가 이뤄진 경우에 민법의 원칙에 따르면 소집통지가 유효한 것으로 볼 수도 있고, 집합건물법이 서면에 의한 집회 소집통지를 염두에 두고 있다는 점을 고려한다면 무효라고 볼 수도 있다. 대법원의 최종적 판단을 지켜볼 필요가 있다. 또 다른 문제는 관리인의 임기가 만료된 경우 관리단집회의 소집절차다. 관리인이 있는 경우 구분소유자의 5분의 1이상이 관리단집회를 소집하고 싶어도 법원의 허가를 받아야 한다. 반면 관리인이 없다면 법원의 허가가 없더라도 관리단집회를 개최할 수 있다. 그렇다면 관리인의 임기가 만료된 경우 관리인이 있는 것일까?

임기가 만료됐으니 관리인이 없다고 볼 수 있다. 그런데 임기가 만료되더라도 부적절한 경우가 아니라면 차기 대표가 선출될 때까지 기본적인 업무를 계속해야 할 의무를 부담한다. 관리인도 관리단의 대표자이므로 임기가 만료됐더라도 계속해 관리단의 기본적인 업무를 수행해야 한다. 업무를 계속 수행한다면 임기가 만료됐어도 관리인이 존재하는 것으로 볼 여지도 있다. 어느 쪽으로 해석하는가에 따라 구분소유자의 5분의 1이상이 관리단집회를 소집하기 위해서 법원의 허가를 받아야 하는지 결론이 달라지게 된다. 법원의 허가는 구분소유자들이 관리단집회를 개최하기 위한 커다란 장벽이므로 이 문제는 상당히 중요한 문제다. 관리인이 임기만료 이후에도 업무를 계속한다고 해서 관리인의 지위를 유지하는 것은 아니므로 관리인이 없다고 보는 것이 타당하다고 생각하지만, 이 역시 대법원의 판단에 의해 명확히 해야 할 문제다.

집합건물에서 발생한 문제를 해결하기 위해 공동주택관리법령의 내용이나 해석론을 종종 참고한다. 공동주택관리법령은 오랜 시간 관리에 관한 문제를 해결하기 위해 노하우를 축적해 왔기 때문이다.

최근 집합건물법에 장기수선충당금에 관한 규정 신설과 관리인선임신고제도, 회계감사제도도 도입됐다. 그런데 집합건물법이 공동주택관리법으로부터 영향을 받지 않는 영역도 있다. 관리단집회에 관한 문제가 그러하다. 집합건물법은 입주민들이 단체를 구성해 건물을 관리한다는 관점에서 관리의 문제를 접근하기 때문에 입주민들이 관리단집회를 개최해 결의하는 문제에 대해 상세하게 규정하고 있어 여러 해석론이 나온다. 그런데 공동주택관리법은 입주민들이 단체를 구성해 관리한다는 개념을 갖고 있지 않기 때문에 입주민 총회 규정을 두고 있지 않다.

따라서 집합건물 관리단집회의 소집절차에 관해 논란이 있는 경우 공동주택관리법의 규정을 참고하기 어렵다. 관리단집회의 소집에 관한 집합건물법의 해석론이 궁금해 습관적으로 공동주택 관련 법령을 찾아보려다 소용없는 일임을 깨닫고 서둘러 포기했다. 사람과 사람이 마음을 열고 서로를 받아들이듯이 법과 법도 열린 자세로 서로의 내용을 받아들일 필요가 있지 않을까 하는 생각을 해봤다.

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