최근 월세와 관리비가 비슷하거나 오히려 관리비가 월세보다 높다는 뉴스를 종종 접하게 된다. 관리비가 월세보다 높은 이유는 전월세 신고제도가 도입됐기 때문이다. 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하면 임대인과 임차인은 임대차계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 보증금이나 월세를 신고해야 한다. 흔히 임대차 3법이라고 불리는 법 중에서 부동산거래신고법이 전월세 신고의무를 규정하고 있다. 임대인 입장에서 월세가 30만원을 넘어가면 신고의무로 이를 회피하기 위해 월세는 30만원 아래로 유지하면서 관리비만 인상하게 된다. 이 때문에 월세가 29만원인데, 관리비가 29만원인 경우도 등장한다.

임대인이 전월세 신고의무를 회피하기 위해 관리비를 인상하는 경우도 있지만 주택임대차보호법의 차임인상제한을 회피하기 위한 목적으로 관리비를 인상하는 경우도 있다. 주택의 경우에는 월세를 증액하는 경우에 5%를 초과해 증액할 수 없다. 주택임대차의 경우 1회에 한해 갱신 할 수 있는데, 갱신을 하는 경우에도 5% 제한은 적용된다. 따라서 최장 4년의 기간 동안 임대인은 5%의 범위 내에서 월세를 인상할 수 있고, 한 번 인상하면 1년 내 다시 인상할 수 없다. 월세 인상 제한을 회피하기 위해 임대인은 월세 대신에 관리비를 인상하려고 한다.

통상적으로 아파트나 주거용 오피스텔의 경우에는 입주자대표회의나 관리단에 관리비를 납부하기 때문에 임대인이 임의로 관리비를 인상하는 경우는 발생하지 않는다. 따라서 임대인이 월세 대신에 관리비를 인상하는 경우는 다세대주택이나 다가구주택, 빌라와 같은 소규모 공동주택이나 소형 오피스텔을 임대인이 단독으로 임대하는 경우에 발생하게 된다. 이러한 주택에는 청년이나 노인이 거주하는 경우가 많기 때문에 관리비 인상을 통해 간접적으로 월세를 인상하는 편법이 쉽게 발생한다. 원래 월세는 관리비를 포함하는 금액이다. 어느 정도의 월세가 적절한지 감정평가를 하는 경우에 월세는 임대수익에 관리비와 같은 비용을 합한 금액으로 산정한다. 그렇기 때문에 임대소득에 대한 소득세를 산정함에 있어서 임대소득의 50%(등록임대사업자 60%)를 공제한 임대소득을 기초로 소득세를 산정한다. 따라서 월세가 30만원이 되지 않더라도 관리비를 합해 30만원을 초과하면 전월세를 신고해야 한다. 즉 관리비가 존재하는 경우에는 관리비를 월세와 동일하게 봐야 한다. 관리비를 인상하는 경우에도 월세와 관리비를 합산해 5%를 초과해 증액했는지 판단해야 한다. 즉 월세와 관리비를 별도로 징수하더라도 관리비를 합산한 금액을 월세로 보고 월세 인상폭을 판단해야 한다. 만약 월세와 관리비를 별도로 봐야 한다면 임대소득에서 관리비용도 공제하지 말고 소득세를 부과하는 것이 타당하다. 결론적으로 관리비도 월세에 포함시켜야 한다. 관리비를 임대인에게 납부하지 않고 입대의나 관리단에 납부하는 경우에도 관리비가 과다해 문제가 발생하기도 한다. 따라서 관리비 산출내역과 부과내역, 지출내역이 투명하게 공개되고 그러한 관리비 수준을 비교할 수 있는 방법에 의해 해결돼야 한다. 국토부는 지난 10월 관리비 사각지대 해소와 투명화를 위한 개선방안을 발표했다. 이 방안의 중요 내용은 관리비에 관한 정보를 투명하게 공개하고 관리비의 수준을 비교할 수 있도록 하는 것이다. 방향은 맞지만 의무관리대상 공동주택에 대해 주로 정책적 초점이 맞춰져 있고 소규모 공동주택의 실태조사나 관리단 임원 등에 관한 정보를 지자체에서 제대로 확보하고 있지 못한 현실을 고려할 때 정착되기까지 상당한 시간이 필요할 것 같다. 특히 주거용 오피스텔과 같은 집합건물은 공동주택과 달리 지자체의 관리 감독이 제대로 이뤄지지 않기 때문에 개선방안이 정착하기가 어렵다. 따라서 관리비에 관한 개선방안이 정착되기 위해서는 공동주택과 집합건물의 법 제도를 전반적으로 개선하기 위한 노력도 병행될 필요가 있다.

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