집합건물의 관리인 선임신고제도는 2020년 2월에 개정돼 2021년 2월부터 시행된 집합건물법에서 도입됐다. 개정법이 시행되기 전에는 관리인 선출여부와 관리인이 누구인지 불분명한 경우가 많았다. 이 제도 도입으로 관리인이 아님에도 불구하고 관리인처럼 행세하는 것을 예방할 수 있게 됐다. 하지만 제도가 시행된 지 1년 반이 지났음에도 관리인 선임신고제도가 정착하기까지 갈 길이 멀어 보인다. 문제점을 짚어보자.

첫째, 관리인 선임을 신고해야 하는 대상이 되는 집합건물의 범위다. 예를 들어 비의무관리대상인 소규모 공동주택의 관리에 대해서는 집합건물법이 적용된다. 따라서 집합건물법에 의해서 관리인이 선임돼야 하며, 관리인이 선임되면 소관청에 신고를 해야 한다. 그런데 소규모 공동주택의 경우 대부분 공동주택 관리규약준칙을 참고해 규약이 제정되고, 입대의 회장이 공동주택을 관리하는 것이 일반적이다. 그렇다면 입대의 회장은 집합건물법에 따라 관리인으로 선임됐음을 신고해야 하는가? 입대의 회장이 집합건물법상 관리인의 요건을 갖췄다면 당연히 신고해야 한다. 그러나 현실적으로 입대의 회장이 집합건물법상의 관리인의 요건을 갖추기는 쉽지 않다. 그렇다면 집합건물법상의 관리인이 아니므로 신고의무가 없다고 봐야 하는데, 이렇게 되면 집합건물법에 위반해 관리가 이뤄지는 결과가 발생하게 된다.

주상복합아파트의 경우에 주택관리단과 상가관리단이 동시에 존재하는 경우가 있다. 각각의 관리단은 일부공용부분관리단이라고 볼 수 있다. 그렇다면 일부공용부분관리단의 관리인도 선임된 사실을 신고해야 할 의무가 있는지 문제된다. 단지관리단의 경우에도 단지관리인이 선임된 경우에 신고의무가 있는지 여부가 문제된다. 집합건물법은 동별관리단을 기준으로 관리인 선임신고의무를 부과하고 신고의무를 위반한 경우에 과태료를 부과하고 있기 때문이다. 만약 일부공용부분관리단과 단지관리단의 경우에 관리인 선임사실을 신고해야 한다는 견해를 취하더라도 관리인 선임을 신고하지 않았다는 이유로 과태료를 부과하기는 어렵다.

둘째, 관리인 선임을 신고하기 위해서는 선임신고서를 작성해야 하는데, 첨부서류로 선임사실을 입증할 수 있는 서류가 요구된다. 그런데 이 서류가 무엇인지, 어느 범위의 서류를 제출해야 하는지 불분명하다. 관리인을 선임하기 위한 관리단 집회의 의사록이 선임사실을 증명할 수 있는 서류가 된다. 그런데 의사록만 제출하면 되는지, 아니면 대리인에 의해서 의결권을 행사한 경우에 위임장까지 첨부해야 하는지, 더 나아가 의결권을 확인하기 위해 구분소유자의 전유부분 면적비율까지 제출해야 하는지 문제가 된다. 관리단집회에 갈음해 서면결의를 한 경우 각 구분소유자의 서면결의서를 모두 제출해야 하는지도 문제가 될 수 있다. 분양계약에서 관리인을 선임하는 경우도 있는데, 이때 모든 구분소유자의 분양계약서를 첨부해야 하는지 여부도 문제된다. 관리위원회에서 관리인을 선출하거나, 관리인이 관리위원을 겸직하기 위해서는 규약의 정함이 있어야 하는데, 이를 입증하기 위해서 규약도 제출서류에 포함해야 하는지 논란이 될 수 있다.

셋째, 관리인 선임신고는 관리인으로 선임됐다는 사실을 소관청에 신고하는 것이며, 신고가 수리됐다고 해서 관리인의 지위가 공적으로 확인되는 것은 아니다. 그러나 구분소유자들은 관리인으로 선임된 사람을 관리인으로 믿을 수밖에 없다. 마찬가지로 관리인 선임신고제도가 도입되기 전에는 고유번호증 발급의 신청(법인으로 보는 단체의 승인신청)에 따른 고유번호증이나 사업자등록증의 관리인을 집합건물 관리인으로 보고, 이 관리인을 대표자로 해 은행계좌를 개설하기도 했다. 관리인 선임신고제도가 도입됨에 따라 관리인으로 선임신고 된 사람과 고유번호증이나 사업자등록증의 관리인이 다른 경우에는 무엇을 근거로 관리인을 판단할 것인지 문제가 된다.

관리인 선임신고제도는 집합건물법의 발전에 있어 획기적인 제도라고 볼 수 있지만 여전히 법 적용에 혼란스러운 점이 있어 조속히 정리될 필요가 있다.

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