공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위해 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관한 장기수선계획을 수립해야 하며 적절한 시기에 시설물을 유지·보수할 수 있도록 일정기간 마다 검토하고 필요한 경우 조정해야 한다. 그러나 장기수선계획의 수립·조정 부적정에 따른 과태료 처분은 최근 3년간 부과된 공동주택관리법령 위반 사례 중에서 수위를 차지하고 있다.

장기수선계획에 따른 수선주기가 도래했음에도 해당 시설물의 상태가 양호해 교체·보수가 필요하지 않으면 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 수선주기 등을 조정해야 하지만 조정절차를 진행하지 않고 입대의 의결만으로 해당 시설물의 교체·보수를 하지 않는 경우가 대표적이다.

또한 장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 규정하고 있지만, 기산시점을 잘못 산정하거나 검토시점을 임의로 판단한 사례도 높은 비율로 발생하고 있다. 참고로 정기검토 주기인 ‘3년’의 의미는 ‘3년째 되는 해’가 아니라 ‘36개월이 되는 달’로 해석해야 한다. 예를 들어 2019년 6월에 정기검토를 했다면 2022년 6월까지 정기검토를 완료해야 한다.

이와 더불어 장기수선계획을 집행하기 위해 적립하는 장기수선충당금 관련 과태료 처분도 흔하게 발생하고 있다. 장기수선계획에 포함되지 않은 항목의 공사비를 장충금으로 집행하거나 장기수선계획에 반영된 항목을 수선유지비, 예비비 등으로 집행하는 행위는 심심찮게 적발되는 단골 사례다.

특히 통합경비용역시스템을 구축하면서 장기수선계획 수립항목인 CCTV, 주차차단기 등의 설치비용을 장충금이 아닌 경비비로 지급하는 사례가 많이 발생하고 있으니 주의가 필요하다.

관리규약으로 정하고 있는 적립요율과 다르게 과소 적립하거나, 장기수선계획 조정 없이 입주자대표회의 의결만으로 장기수선충당금을 정해 부과하는 경우에도 모두 과태료 처분대상이 된다. 다음으로 빈도수가 높은 과태료 처분은 계약서 미공개 및 지연공개로 볼 수 있다. 공동주택관리법 제28조에 따르면 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일로부터 1개월 이내에 그 계약서를 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개해야 하나, 상당수 아파트에서 정해진 기한 내에 계약서를 공개하지 않는다.

단지 등 인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영·통제하는 유사한 기능의 웹사이트(네이버카페, 다음카페 등) 또는 관리사무소의 게시판에 공개해야 하며, 관리사무소의 게시판에 공개하는 경우에는 추후 확인을 위해 해당 기간에 공개한 사실을 촬영해 보관할 필요가 있다.

이와 함께 주민공동시설의 위탁 운영이 부적정하다는 사례도 자주 지적되고 있다. 주민공동시설 운영을 위탁할 경우 위탁업체에는 위탁수수료만 지급해야 하지만, 임대계약의 형태로 체결한 계약이나, 이용료 수입 전액을 위탁업체에 지급하는 계약은 적법하지 않다. 또 위탁 운영을 하더라도 관리주체에서 강사와 노무 계약을 체결해 운영해야 하며, 입주민이 직접 강습료를 강사에게 지급하는 것과 위탁업체에서 강사를 고용해 강습료를 받는 것은 타당하지 않다고 국토부는 유권해석하고 있다.

주민공동시설의 운영비를 전체 입주민에게 관리비로 부과할 것인지, 시설 이용자에게만 부과할 것인지 등 부과 방법에 대해서는 입주민의 의견과 단지 사정 등 여건을 감안해 관리규약에 명확하게 규정해 운영해야 한다.

지자체에서 발송한 공문을 입주민들에게 공개하지 않아도 과태료 처분을 받는다. 공동주택관리법 제93조 제7항, 제8항 등에 따르면 지자체장이 공동주택관리에 관해 명령, 조사, 검사, 감사의 결과 등을 통보하는 경우 관리주체는 그날부터 10일 이내에 7일 이상 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개해야 한다. 그러다 보니 과태료 처분통지를 공개하지 않았다는 사유로 과태료 처분을 받는 사례도 나오고 있는 형국이다.

이밖에도 입대의 운영비 사용을 부적정하게 처리하거나, 행위허가·신고를 하지 않고 용도변경, 증축, 철거 등을 이행하는 행위도 자주 부과되는 사례로 꼽힌다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.