공동주택관리법 제30조 제2항에서는 하자와 관련된 비용의 장기수선충당금 사용에 대해 명시하고 있는데, 그 내용은 다음과 같다.

장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
1. 제45조에 따른 조정 등의 비용
2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용

여기서 제45조에 따른 조정 등의 비용은 하자심사분쟁조정위원회가 조정 등의 절차를 진행함에 있어 발생하는 비용이며, 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용은 사업주체 등이 하자보수 청구에 이의가 있는 경우, 입주자대표회의 등 또는 임차인 등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 하자진단 및 감정을 의뢰할 때 발생하는 비용이다.

결국 입주자 과반수의 서면동의가 있을 경우에는 하자분쟁조정과정과 하자진단 및 감정에 들어가는 비용을 장기수선충당금으로 지출할 수 있다는 것으로써, 이번 기고에서는 하자진단 관련 비용과 장기수선충당금의 사용에 있어 자주 발생하는 질문들을 살펴보려 한다.

Q. 공동주택관리법 제30조 제2항에 따라 입주자 과반수의 서면동의를 받았을 경우, 장기수선계획의 조정 없이 바로 장충금으로 하자진단비용을 지출해도 되는지.
공동주택관리법 시행령 제26조에 따르면 하자진단에 드는 비용은 당사자가 합의한 바에 따라 부담해야 한다. 따라서 사업주체가 입주자대표회의 등 또는 임차인 등과 협의해 하자진단을 의뢰할 경우 입주자대표회의 등이 부담해야 할 하자진단 비용은 장기수선계획에 반영되어 있지 않더라도 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우라면 장기수선충당금으로 사용할 수 있다.

Q. 장기수선계획에 하자진단비용을 포함한다면 하자진단비용을 장기수선충당금으로 사용 가능한지.
장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며(공동주택관리법 제29조 제1항), 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수해 적립하는 것이므로(공동주택관리법 제30조 제1항) 하자진단 용역비를 장기수선계획에 포함해 장기수선충당금으로 사용하는 것은 부적정한 것으로 판단된다. 다만 공동주택관리법 제48조 제1항에 따라 사업주체 등은 같은 법 제37조 제1항에 따른 입주자대표회의 등의 하자보수 청구에 이의가 있는 경우, 입주자대표회의 등과 협의해 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단 및 감정을 의뢰할 수 있으며, 이때의 하자진단 비용은 공동주택관리법 제30조 제2항 제2호에 따라 입주자 과반수 서면동의를 얻어 장기수선충당금으로 사용할 수 있다. 이 경우 외의 하자진단 비용(하자진단업체 선정 등)의 경우 소유자가 부담해야 할 사항으로 판단된다.

Q. 하자보수에 사용하고 남은 하자보수보증금을 장기수선충당금으로 전환할 수 있는지.
하자보수보증금은 사업주체의 담보책임을 보증하기 위해 예치하는 것으로서 「공동주택관리법 시행령」 제43조(하자보수보증금의 용도)에 정해진 용도로만 사용해야 하며, 장기수선충당금 등 다른 용도로 사용할 수 없다.
또한 하자보수보증금은 공동주택관리법 시행령 제45조(하자보수보증금의 반환) 규정에 따라 담보책임기간이 만료할 때까지 2년 경과 후 100분의 15, 3년 경과 후 100분의 40, 5년 경과 후 100분의 25, 10년 경과 후 100분의 20을 순차적으로 반환하도록 돼 있으므로, 보수 종결 후 남은 하자보수보증금은 반환해야 한다.

Q. 하자보수승소판결금을 장충금으로 전환할 수 있는지.
공동주택관리법 시행령 제42조 및 같은 법 시행령 제43조에 의한 하자보수보증금은 하자보수보증금의 보증서 발급기관에서 지급된 비용이며, 사업주체에게서 받는 비용은 하자보수보증금에 해당되지 않는다.
따라서 법원의 재판결과에 따른 판결금이 공동주택관리법 제38조 제1항에 따른 하자보수보증금이라면 공동주택관리법 제38조 제2항에 따라 입주자대표회의 등은 하자보수보증금을 동법 시행령 제43조에서 정하는 용도로만 사용해야 할 것이며, 판결금이 사업주체에게서 받는 비용이라면 청구소송 판결 취지 및 내용 등을 법원에 문의한 후 문의결과에 따라 손해배상 판결금의 하자보수비용은 그 용도에 맞게 사용해야 할 것으로 판단된다. 다만 판결금의 취지 및 구체적 내용과 관련해 해당 판결금을 장충금으로 전환 가능할지 여부는 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의해야 할 것이다.

㈜아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

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