- 구분소유자가 하자 소송을 제기한 후 건설회사와 부제소 합의를 하였을 경우 그 범위
- 구분소유자가 독단적으로 하자에 갈음하는 손해배상 청구를 한 이후 강제조정이 성립되었을 경우 전유부분 뿐만 아니라 공용부분까지 합의가 된 것으로 보아야 하는지 여부(서울중앙지방법원 2014가합52○○○○)

당사자의 지위
(1) 원고는 서울 강남구 대치동에 있는 A빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 관리를 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조 제1항에 따라 그 입주자들에 의하여 구성된 자치관리기구이다.

(2) B주식회사(이하 ‘B’라 한다)는 이 사건 건물을 건축하여 분양한 사업주체이고, 피고 C개발은 B로부터 이 사건 건물의 신축공사를 수급하여 시공한 건설회사이며, 피고 건설공제조합은 이 사건 건물에 관하여 하자보수보증계약을 체결한 보증사이다.

(3) 피고 C개발은 피고 건설공제조합과 사이에, 피고 C개발이 이 사건 건물에 발생한 하자보수의무를 이행하지 않는 경우 피고 건설공제조합이 보증채권자에게 하자담보책임기간 및 보증기간 2008. 4. 30.부터 2011. 4. 29.까지, 계약금액 238억7353만원, 보증금액 7억1617만5900원의 범위에서 하자보수보증금을 지급하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 보증계약’이라 한다)을 체결하고 피고 건설공제조합으로부터 보증서를 발급받았다.

(4) 피고 C개발은 2008. 5. 1. 이 사건 건물에 관한 사용승인을 받았고, 이후 이 사건 건물의 자치관리기구인 원고가 구성됨에 따라 위 보증계약의 보증채권자는 원고로 변경됐다.

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판례해설
하자보수에 갈음하는 손해배상 청구라고 함은 굉장히 포괄적이기 때문에 이에 대한 청구의 범위가 어디까지인지 여부에 따라 차후 소를 제기할 수 있는지 여부가 결정될 수 있다. 즉 구분소유자가 자신이 분양 받은 건물에 관해 하자의 보수를 청구함에 있어, 그 범위를 확정하는 것 자체도 어렵지만 그와 같은 범위가 재판으로 확정된 이후에는 그와 유사한 그리고 관계된 부분의 하자는 기판력으로 인해 다툴 수 없게 되는 상황이 발생할 수 있다.

이는 법적안정성과 구체적 타당성의 문제로서, 법률전문가가 아닌 일반인의 입장에서는 과거 단순히 하자 보수에 갈음하는 손해배상을 청구했다고 해서 이후의 소송에서 과거에 주장하지도 못했던 하자에 대해서도 다툴 수 없게 되는 것이 다소 불합리해 보일 수 있다. 이와 같은 이유로 일반인에 해당하는 당사자가 소송을 진행하는 경우에 하자보수에 갈음하는 손해배상의 범위를 해석하는데 있어 이를 다소 좁게 판단하는 경향이 있을 수 있다.

이 사건에서 아파트의 한 구분소유자는 아파트의 하자에 대해 스스로 하자에 갈음하는 손해배상 청구를 했고 위 소송은 2심에서 강제조정을 통해 종료됐다. 그 이후 입주자대표회의에 자신의 하자에 갈음하는 손해배상 청구권을 채권양도하고 이후 입주자대표회의가 시공 건설회사와 보증사를 피고로 해 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 진행한 사안에서 상대방은 해당 구분소유자의 손해배상청구권은 강제조정결정에 반해 부적법하다고 주장했던 것이다.

이에 대해 법원은 구분소유자의 의사를 다소 좁게 해석해 구분소유자가 주장했던 부분 즉 전유부분 그리고 건물 지하 2층의 하자에 관해서만 강제조정 결정의 효력이 미칠 뿐 그 외 부분에 관해 조정 결정의 효력이 미치지 않고 여전히 다툴 수 있다고 판단함으로서 구분소유자에 다소 유리하게 판단했다.