2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법 하에서 집합건물을 건축해 분양한 자를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있는 하자의 범위 및 그 근거 규정 (대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108○○○ 판결)/ 신탁 계약 체결 후 하자담보책임 주체

A주식회사가 건축하고 B아파트에 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자 및 사용검사일부터 담보책임기간 만료일 이전에 발생한 주택법 제46조의 하자에 대하여, 입주자대표회의가 A회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구한 사안에서, A회사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따른 하자담보책임을 부담한다고 한 사례

사실관계
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사정이 인정된다. (1) C주식회사와 원심 공동피고 D산업 주식회사(이하 D산업이라 한다)는 2004. 3.경 이 B아파트 신축사업을 공동으로 추진하기로 약정한 후, 피고와 사이에 이 B아파트 건축을 위하여 신탁계약을 체결하였다. (2)이 B아파트에 관하여 2006. 10. 27. 사용검사가 이루어졌는데, 이 B아파트에는 원심이 인용한 제1심판결 별지 기재와 같이 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자가 있고, 또한 사용검사일부터 위 담보책임기간의 만료일 이전에 발생한 주택법 제46조의 하자가 있다. (3) 원고는 주택법 등 관련 법령에 기하여 피고를 상대로 이 B아파트 중 177세대의 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였고 피고가 답변서에서 ‘집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하고, 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가지지 않는다’는 취지의 대법원 판결을 들어 원고의 청구를 다투고 나서자, C주식회사를 포함한 위 177세대의 구분소유자들은 2009. 10. 5. 피고에 대하여 가지는 하자의 보수에 갈음하는 손해배상청구권을 원고에게 양도하고 다음 날 피고 앞으로 그 채권양도의 통지를 했다. 그에 따라 원고는 2009. 12. 11. 위 구분소유자들로부터 피고에 대한 손해배상청구권을 양도받았음을 원인으로 하여 이 사건 소의 청구취지와 청구원인을 변경했다.

판결요지
가. 주택법과 집합건물법의 관계 및 적용법 조문
2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘개정 집합건물법’이라 한다)과 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법(이하 ‘개정 주택법’이라 한다)은 입법 목적, 하자담보책임의 내용, 하자담보책임의 대상이 되는 하자의 종류와 범위, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리자와 의무자, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리의 행사기간 등을 서로 달리하고 있다. 따라서 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 개정 주택법 제46조에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다. 다만 개정 집합건물법 부칙 (1984. 4. 10.) 제6조 단서가 ‘공동주택의 담보책임에 관하여는 개정 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다’고 규정하고 있고, 개정 주택법 제46조는 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일(이하 ‘사용검사일’이라고만 한다)부터 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에 한해 담보책임을 인정하고 있으므로, 개정 주택법 제46조에서 규정하는 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 하자가 발생한 때에 한하여 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 밖에 개정 주택법 제46조에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간의 제한 없이 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다.

나. 원심판결 이유에 의하면, 이 B아파트를 신축함에 있어 건축허가 등 법적 절차가 모두 피고 명의로 이루어진 사실, 이 B아파트를 분양하면서 작성된 공급계약서에는 매도인이 피고로 되어 있을 뿐 C주식회사의 명칭은 계약서 어디에도 기재되어 있지 아니한 사실 등을 알 수 있으므로, C주식회사가 아니라 피고가 이 B아파트를 건축하고 분양한 자로서 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다.

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판례해설
흔히 아파트의 경우에는 주택법이 적용되고 하자 소송 역시 주택법에 의해 규율돼야 한다고 오해하는 경우가 종종 있다. 그러나 아파트 역시 집합건물의 하나의 종류일 뿐이고 단지 ‘공동주택’이라는 특이성 하에 특별한 규율의 필요성으로 인해 주택법이 적용될 뿐이다.

대상판결에서도 역시 집합건물법이 우선적용됨을 전제로 집합건물법 부칙을 원용해 주택법 제46조를 먼저 적용하고 여기에 포함되지 않은 하자에 관해서는 집합건물법이 적용된다고 판시한 것이다.

나아가 가끔씩 실질적으로 시행사 또는 시공사가 존재하는 경우에는 신탁회사가 신탁 종류에 따라 분양계약서상의 당사자로 기재되는 경우가 있는데 이와 같은 경우 계약서에 기재된 신탁회사가 담보책임을 부담할 뿐이지 계약서에 나타나지 않은 분양자 또는 시행사가 계약 책임이라고 주장할 수 없다고 판시한 것이다.