아파트상가분양계약상 업종제한 약정에서의 업종의 의미 및 그 영업범위를 판단함에 있어서 고려 사항/ ‘치킨판매 영업’을 지정받은 점포에서 실질적으로 ‘호프판매 영업’을 한 것이 업종제한에 관한 약정을 위반한 것이라고 한 사례 (대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다63○○○ 판결)

업종 지정 및 변경을 위해 해석의 기준이 되는 자료는 먼저 분양계약서와 당사자의 확약서 그리고 상가관리 규정일 뿐 아파트 관리규약은 업종 변경을 결정하는 규범으로 삼을 수 없다.

법원판단
가. 해석의 기준
원심판결 이유에 의하면, 이 사건 A주상복합아파트를 건축한 B개발 주식회사(이하 ‘B개발’이라고 한다)는 그 중 상가를 분양함에 있어 각 점포별로 지정업종 또는 권장업종을 정해 분양했는데, 각 점포에 대한 분양계약 체결시 작성된 ‘분양계약서’에는 업종이 지정·명시돼 있고, 점포의 용도와 관련해 지정된 업종대로 분양 및 개점돼야 하며, 업종변경을 원할 경우 입점 전에는 분양자와 협의하고 입점 후에는 상가자치관리규정 등에서 정하는 바에 따라야 한다고 기재돼 있다. 위 분양계약서 뒤에 편철되어 수분양권 양도·양수계약시 작성되는 ‘권리의무승계(명의변경)내역서’에는 양수인은 분양계약서 및 관리규정상의 권리의무를 그대로 승계할 것을 약정한다고 기재돼 있다. 수분양자들이 서명·날인해 B개발에 제출한 ‘서약서’에는 수분양자는 입점시 분양계약서에 지정된 용도에 따라 입점 및 개점하고, B개발이 지정하는 입점 지정 개시일 이후 점포용도 변경시 지정업종의 경우 A단지 내 상가 분양계약자로 구성되는 ‘(가칭)상가자치관리위원회’에서 만장일치의 동의를 받아야 하고 권장업종의 경우 ‘(가칭)상가자치관리규정’에 따라야 하며, B개발에서 통보한 상가관리규정 확정을 위한 모임에서 수분양자 과반수 이상의 출석과 출석자 과반수 이상의 동의를 얻은 ‘상가관리규정’에 본인의 출석 여부와 관계없이 이의하지 않고 따른다고 기재돼 있는 사실을 인정할 수 있다.
그러므로 원고와 피고는 각자 이 사건 각 점포의 수분양자들로부터 그 지위를 양수함으로써 원·피고 점포의 수분양자 상호간에 부담하고 있던 분양계약서와 서약서 등에서 정한 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무를 수인하기로 명시적으로 약정하였거나 또는 적어도 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하다. 따라서 업종이 ‘치킨판매 영업’으로 지정된 점포를 양수한 피고가 원고 소유의 점포에 지정된 업종인 ‘호프판매 영업’으로 업종을 변경하기 위해서는 상가자치관리규정 등에서 정하는 바에 따라야 할 것이다.
기록에 의하면, 피고의 점포가 A주상복합아파트 중 주거부분의 관리를 위해 마련된 A생활지원센터 관리규약에 의하여 관리되고 있기는 하지만, 위 규약은 주거부분의 관리 등을 위해 마련된 것일 뿐이어서 상가의 업종변경에 관한 규정을 두고 있지도 않는 등 위 분양계약서 및 서약서에서 규정한 ‘상가자치관리규정 등’에 속하지 않는 것이 명백하여 피고 점포의 업종변경 허부를 규율할 수 있는 규약이 될 수 없으므로, A생활지원센터 관리규약에 의하여 자유롭게 업종을 변경할 수 있다고 볼 수는 없다.
원심이 이와 같은 취지에서 A생활지원센터 관리규약에 의해 자유롭게 업종을 변경할 수 있다는 피고의 주장을 배척한 조치는 정당하고, 거기에 판결 결과에 영향을 미친 상가자치관리규정의 효력 또는 분양계약서상의 업종제한에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이와 관련한 상고이유의 주장도 이유 없다.

나. 업종의 해석 범위
기록을 검토해 보면, 피고 점포의 지정 업종인 ‘치킨판매 영업’은 ‘규모가 비교적 작은 접객시설 및 조리시설을 갖추고 닭을 여러가지 방법으로 조리하여 판매하되, 이에 부수해 음료수와 맥주 등의 주류도 판매하는 영업으로서 ‘한국표준산업분류표상 기타음식점업의 일종’이라 할 것이고, 한편 피고의 점포를 임차한 소외인은 코브라(생맥주를 일정 온도와 압력으로 유지시켰다가 병 등의 용기에 따를 수 있도록 하는 장치) 등과 같은 생맥주판매 시설을 구비해 실질적으로 호프판매 영업을 했고, 소외인이 위 영업을 그만둔 후에도 피고가 같은 영업을 할 의사를 가지고 있는 사실을 인정할 수 있는 바, 이는 피고의 점포에 지정된 업종인 치킨판매 영업에 일반적으로 수반되는 맥주판매로서 호프판매 영업을 지정받은 점포를 소유한 원고가 거래관념상 통상적으로 수인해야 할 정도를 넘은 것이라고 할 것이다.
원심이 같은 취지에서 피고가 업종제한에 관한 약정 준수의무를 위반했다고 판단해 피고에 대해 ‘호프판매 영업’ 등의 금지를 명한 제1심 판결을 유지한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 이유불비ㆍ판단유탈 또는 업종제한 약정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

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판례해설
치킨 집에서 호프를 파는 일은 흔한 일이다. 그러나 이와 같은 호프를 파는 영업행위가 주된 목적이 될 경우 치킨집으로 지정된 상가업종규정 등을 위반해 같은 상가의 호프집에서 업종 금지 청구를 받아들인 판례다.

대상판결에서 주목할 점은 업종제한 또는 지정을 규율하는 자료의 기준을 아파트의 생활센터 관리규약이 아니라 먼저 분양계약서 그리고 분양계약서에 서약한 서약서(본 서약서는 최초 수분양자가 작성한 서약서를 포함한 것으로 특별승계인은 자신이 이와 같은 서약서를 작성하지 않았다는 이유로 대항할 수 없다)를 기준으로 판단한 것이다.

결국 상가 구분소유권을 승계받은 자이나 그 외 임차인으로서는 이와 같이 상가에 권장 업종 지정규정이 있는지 그리고 그에 따른 제재가 존재하는지 꼼꼼히 따져서 입점하여야 할 것이다.