사유재산인 공동주택 관리를 위해서 국가나 지방정부는 어떤 역할을 하는가. 기본적인 역할로서 관리현장에서 분쟁이나 혼란을 주지 않도록 관련 법령을 정비하고 제도를 마련하는 것을 꼽을 수 있다. 일본에서는 중앙정부에서 구축한 제도는 지방자치단체의 제도 홍보나 교육을 통해 현장에서 정보를 얻고 활용할 수 있도록 하는데 제도의 기반은 대부분 관리현장에서 관리조합이 관리를 추진함에 있어서 어려운 점을 지원하기 위한 것으로, 앞서 소개한 맨션관리종합조사가 근거가 된다.

중앙정부가 책정하는 맨션표준관리규약

맨션의 소유나 권리관계, 관리운영의 원칙은 구분소유법에서 다루고 있다. 적절한 유지, 관리, 관리조합의 운영, 생활관리를 실시하기 위해서는 맨션마다 다른 특징을 반영한 공동의 규칙을 세우는 것이 중요하다.

맨션이라는 형태의 주택이 공급되기 시작할 때도 물론 관리규약은 존재했었다. 하지만 관리규약을 분양회사가 임의로 작성해 그 내용이 관리조합의 운영, 거주자의 생활을 반영하기에는 불충분했고 문제가 발생했을때 분양주체에 유리하게 작용하는 경우가 있었다.

이러한 현상을 바탕으로 중앙정부(당시 건설성)에서는 상설돼 있는 주택택지심의회에서 보고서를 발표해 1982년에 표준관리규약이 책정됐으며 그 과정에서 관리조합 임원, 소비자 단체, 분양회사, 관리회사 등의 의견청취가 수반됐다.

초기 표준관리규약의 주요 내용은 대규모수선을 원활하게 수행하기 위한 조항, 주차장 사용, 전유부분의 리모델링과 관련한 분쟁 해소를 비롯해 주택전용이 아닌 맨션이나 단지형 맨션이 출현함에 따라 복잡한 권리관계에서 오는 관리의 어려움을 해소하기 위한 내용이 반영돼 있다.

표준관리규약은 총 4번의 개정이 이뤄졌다.

1983년에는 주택택지심의회의 총회에서 개정내용을 다뤘고 구분소유법 개정에 따른 내용추가와 더불어 점유자에 관한 규정의 추가, 대지 및 공용부분 등의 요건 완화, 재건축 결의의 내용이 추가됐다.

1997년 개정은 1992년의 행정감찰 보고서에서 ‘장기수선계획 작성’에 대한 필요성이 제기돼 해당 내용에 대해 주택택지심의회의 논의를 거쳐 개정에 이르렀다. 1997년의 개정은 그 외에도 단지형, 복합용도형 맨션의 표준관리규약을 추가로 책정했다.

2004년 개정에는 맨션이라는 용어가 정책이나 제도상 보편적으로 활용된다는 측면에서 기존의 중·고층 공동주택이라는 표현을 맨션으로 바꿔 맨션표준관리규약으로 개정했다. 내용면에서는 맨션관리의 전문적 지식을 가지는 자의 활용에 대한 규정, 전자적 방법을 사용한 회의록 작성 및 결의에 대한 규정의 정비 등 법 개정에 따른 개정과 더불어 법에는 없지만 수선이력정보의 정리와 관리, 커뮤니티 형성, 환경문제, 방범문제에의 대응 철저 등 현황과 사회적 변화를 고려한 내용도 포함됐다.

올해 개정에는 관리조합의 역할을 외부 전문가도 할 수 있도록 하고, 재난 발생시의 의사결정방법 및 조합 임원의 전유부분 출입에 대한 규정, 맨션관리현황의 정보공개 등 규정을 정비했다.

참고로 앞서 언급한 주택택지심의회(현재는 사회자본정비심의회의)는 중앙정부 내 25명 내외로 구성, 설치돼 있는 일종의 자문기구라고 볼 수 있다. 위원회는 법률이나 맨션관리 관련 연구자, 지자체 담당자, 전문자격자, 관리업자 등으로 구성돼 자문이 필요한 내용에 대해서 장기간의 논의를 거쳐 보고서를 발표한다. 맨션의 새로운 관리 규칙에 관한 검토는 2012년에 시작해서 3년간 논의됐다. 그만큼 신중하게 현황조사를 통해 검토가 이뤄지는 것이다.

국가가 만들어내는 표준적인 모델은 국민이 현장에서 활용하기 위한 유일한 정보다. 따라서 현장의 상황을 제대로 파악하지 않으면 안 된다. 일본의 표준관리규약의 개정이 법의 개정내용만 반영하지는 않는다는 점은 매우 공감이 간다. 더불어 표준관리규약에 대한 해설을 알기 쉽게 풀어놓은 서적들을 서점에서 쉽게 발견할 수 있는 점도 관리조합의 관리능률과 의지를 북돋워주는 것이라 본다.

 
우리관리 주거문화연구소
김정인 박사