-  일본 -

관리규약
관리조합과 관리규약. 두 가지 용어는 일본의 맨션관리에 있어서 매우 중요하게 작용한다. 맨션관리의 기본이 구분소유자가 관리조합을 구성하고 관리규약에 따라 관리를 하는 것이기 때문이다.
여기서 ‘관리’라는 의미는 건물의 유지를 위해서 일상적으로 행해지는 업무가 아니라 유지관리의 방법, 유지관리를 위한 비용부담, 합의형성을 위한 조직관리 등 맨션이 거주환경으로써 자리매김할 수 있도록 종합적으로 이뤄지는 운영행위라고 볼 수 있다.
관리조합의 구성이 중요한 이유는 불특정 다수의 구분소유자가 거주하는 맨션의 관리방향을 마련하기 위한 합리적인 합의형성을 이끌어가기 위해 주체가 필요한데 조직구성을 통해 구분소유자 전체의 책임과 역할이 주어지는 것이다.
관리규약 또한 단지운영과 생활을 위해 구분소유자들이 정해놓은 규칙으로, 강한 효력을 가지고 있다.
맨션이 공급되기 시작한 시기에는 기본적으로 필요한 사항들에 대한 인식자체가 낮았기 때문에 관리조합을 구성하지 않아 관리 부재문제가 생겼고 분양업자가 정한 관리규약이 맨션을 구매하는 소비자, 즉 미래의 구분소유자에게 불리하게 작용하는 경우가 많았다.
이에 중앙정부에서는 지난 1982년 표준관리규약을 만들어 관리조합에서 활용하도록 했는데 맨션종합조사에서 관리규약의 유무를 조사한 결과 관리규약이 있는 관리조합이 98.4%, 사용세칙이나 협정을 마련하고 있는 관리조합은 93.8%로 나타났다. 지난 2003년에 관리규약이 99.6%, 사용세칙 등이 88.9%였던 것에 비해 사용세칙이나 거주자가 지켜야 할 규칙을 별도로 작성하는 관리조합이 증가했다. 규약과 별도로 마련하고 있는 사용세칙, 협정의 종류로는 주차장(78.8%), 전유부분의 사용과 거주(75.3%), 전유부분의 수선(70.2%), 이륜차 보관(67.0%), 반려동물 관련(62.9%)으로 나타났으며 이러한 경향은 단지형에서 더욱 높았다.
표준관리규약은 지난 1997년, 2004년, 2011년, 2015년 총 4차례 이뤄졌다. 표준관리규약의 개정에 따라 단지의 관리규약도 개정이 병행돼야 할 필요가 있는데 관리규약의 개정 경험이 있는 관리조합은 71.8%에 불과했지만 2003년의 조사 57.8% 보다는 증가했다.

관리조합의 운영
관리조합에서의 의사결정은 규약에 명시된 총회, 이사회의 운영에 근거해 이뤄진다.
표준관리규약에 의하면 관리조합의 역할은 토지와 공용부분의 보안, 보수, 청소, 소독 등 일상적인 관리를 비롯해 조합이 관리하는 부분의 수선, 장기수선계획 작성 및 변경, 재건축 합의형성에 필요한 조사 관련 업무 등 유지관리에 필요한 활동뿐만 아니라 지역의 커뮤니티에 배려한 거주자 간의 커뮤니티 형성까지 단지운영과 생활을 위해 공동의 목적에 부합하는 업무를 정해 실시한다. 관리조합은 이사회를 구성해 수지결산, 사업보고, 장기수선계획, 총회의안 등을 의결하도록 하고 있다. 응답단지의 평균 이사 인원은 6.1명이었으며, 세대수가 많을수록 이사의 수도 많아지는데 500세대 이상의 단지에서는 평균 17.1명의 이사를 선임하고 있었다. 감사는 평균 1.3명이었으며 500세대 이상의 경우 2명의 감사를 선임하고 있었다.
한편 우리나라의 아파트 관리와는 달리 관리조합에 의한 의사결정이 이뤄지기 때문에 총회의 개최가 필요하다. 이사회 결의안은 총회 의결을 통해 찬성과 반대가 결정된다.
총회의 참석률은 구분소유자의 관리에 대한 관심을 반증한다고 보인다. 조사에 응답한 구분소유자 4896명 중 58.7%는 거의 출석, 27.1%는 때때로 출석한다고 해 출석하지 않는 편이라는 답변을 한 13%보다 월등히 많았다. 총회 출석으로 본 관리에 대한 관심 표명은 연령이 높을수록, 입주 당시 유지관리에 대해 고려한 정도가 높을수록, 관리규약을 잘 알고 있을수록 높았다.

구분소유자의 손으로 선출한 이사회에서 중요한 사항에 대한 추진안을 결정하고 집행하지만, 이사회에서 결정한 안을 그대로 집행하는 것이 아니라 이를 최종적으로 총회에서 결정하게 되므로 합의형성과정은 관리의 수준과 투명한 회계를 결정하는 데 중요한 부분이 된다.

투명한 의사결정은 관리의 투명한 집행으로 이어지는 기초적인 장치다.
의사결정이 자칫 이사회의 독단으로 인해 문제가 불거지지 않도록 이사회와 총회를 통한 의사결정을 하는 것은 동시에 구분소유자의 관리에 대한 관심을 유도하고 책임을 공유하는 것이기도 하다.

우리관리(주) 주거문화연구소 김정인 박사