하나의 단지에 다수의 거주자가 존재하는 집합형태의 건물에서는 관리운영에 있어서 다양한 문제점이 발생하기 마련이다.
조사시점부터 과거 1년간의 문제 발생에 대해 질문한 결과, 2324개 관리조합 중 1300개 조합(55.9%)에서 ‘거주자간의 행동이나 매너에 관한 사항’에 대한 문제가 있다고 응답했다. 다음으로 ‘건물의 하자관련’(31.0%), ‘비용부담 관련(28.0%) 순으로 높게 나타났다. ‘문제가 발생하지 않는다’는 응답도 26.9%(626개 조합)로 나타났으나 대부분의 맨션에서 관리와 관련한 문제를 겪은 경험이 있는 것으로 조사됐다.
특히 맨션의 형태나 규모면에서 단동형 맨션보다 단지형 맨션에서 문제가 발생하는 비율이 높았다. 세대수가 많은 맨션도 마찬가지였는데, 거주자간 매너문제는 50세대 이하의 경우 42.7%가 관리조합에 문제가 있다고 응답한 반면, 150세대가 넘는 경우 80.6%가 관리조합의 문제로 인식하고 있었다.

거주자간의 문제
‘거주자간의 행동이나 매너’ 문제 중에서는 ‘생활소음’문제가 34.3%(797개 조합)로 가장 높은 비율을 차지했다. 다음으로 주차위반(24.7%), 반려동물(22.7%) 문제가 높게 나타났고, 공용부분에 물건을 적치하는 문제(18.4%)나 발코니 사용방법(13.1%) 등도 문제시되고 있었다.

운영관리문제
거주자간의 매너 다음으로는 관리비 체납문제(27.2%), 관리조합의 임원을 담당할 사람이 없는 문제(11.4%)가 비교적 높은 편이었고, 그 외의 운영상 문제 중에서 관리조합 인원의 부정행위(0.4%)는 적게 나타났다.

건물의 하자문제
건물의 하자 문제 중에서 가장 높은 비율을 나타낸 것은 누수(18.8%)와 빗물 누수(12.2%)였고, 기타 시공불량(4.7%), A/S 문제(3.6%) 등의 순으로 나타났다.

문제해결방법
각종 문제의 처리방법에 대해서는 ‘관리조합에서 해결방안을 찾았다’(69.2%)고 응답한 관리조합이 가장 많았고 ‘맨션관리업자와 상담했다’(48.0%)는 관리조합의 비율도 높았다. ‘당사자 간의 대화’(25.4%)와 더불어 변호사와 상담, 소송, 조정 등 개별적인 방법으로 해결을 도모한 경우도 있었다. 관리 문제에 대응하기 위해서 관리를 담당하는 관리조합, 관리회사의 역할이 매우 중요하다는 것을 알 수 있다.

부동산 시장에서 관리의 중요성
중고 맨션을 평가해 소비자에게 자료를 제공하는 민간단체에서 ‘맨션 평가 내비게이션’을 통해 정보를 제공하고 있는데 특히 중고맨션을 구입할 때 관리에 대한 내용도 체크하라고 조언하고 있다. 건물의 경년이나 설비와 같은 하드웨어의 가치도 중요하지만 규칙, 거주자의 의식도 자산가치의 한 요소라고 보는 것이다.
특히 거주자의 의식향상을 위해 관리조합과 더불어 관리회사의 역할도 눈에 띈다. ‘다이와라이프넥스트’라는 관리회사에서는 거주자에게 관리의 규칙이나 매너와 관련된 사항을 계몽하기 위해서 ‘링크 게시판’을 설치해 누리집에서 각종 계몽자료를 다운받아 게시할 수 있도록 운영하고 있으며, 맨션관리업협회에서는 만화로 알기 쉽게 자료를 작성해 제공하고 있다.

우리나라의 주택관리업에서 이러한 생활문제에 대응하는 현실은 어떠할까. 공동주택 거주자의 생활문제가 사회문제로 발전하는 현실을 볼 때 단지에서 개별적인 대응을 하기 이전에 주택관리업의 역할이 중요해지는 시점이다.

우리관리 주거문화연구소
김정인 박사