구분소유법상의 관리자
구분소유법 제3조에 의하면 구분소유자는 관리를 하기 위해 전원이 단체를 구성하고, 법에서 규정하는 바에 따라 집회를 열어 규약을 정하고 관리자를 둘 수 있다. 관리자는 구분소유자를 대표하며 건물의 대지 및 부속시설을 비롯한 공용부분을 보존하고, 집회의 결의를 실행하며 규약에서 정하는 행위를 할 수 있는 권리와 의무가 주어진다.
 

맨션종합조사에서 관리자의 선임 현황을 조사한 결과, 응답자의 88.2%가 관리조합의 이사장이고 구분소유자 이외의 제3자를 관리자로 선임하고 있는 맨션은 6.0%였다. <표 1 참조>

일본의 경우 관리조합이 관리에 대한 책임을 지고 있는데 어떻게 구분소유자 이외의 제3자에게 관리운영을 위한 권한이 주어졌는지 궁금해지는 대목이다.
몇 년 전으로 거슬러 올라가보면, 맨션관리와 관련해 관리 부전(不全) 맨션, 즉 관리가 완전하지 못한 맨션에 대한 문제가 제기됐다.

관리부전의 대표적인 사례로 쓰레기 방치, 관리비 및 수선충당금의 높은 체납률, 수선이 제대로 이뤄지지 않아 육안으로 건물의 하자를 확인할 수 있는 맨션 등이 있었다. 이러한 사례에 직면한 맨션의 공통점을 몇 가지 추려보면 관리조합이 없는 맨션, 관리조합·규약이 없는 맨션, 관리조합이 유명무실한 맨션, 공가가 많은 맨션 등이었다.

즉 관리조합이 제대로 운영되지 않는다는 문제가 지적됐는데 그 이유는 고령화, 공가의 증가 등으로 관리조합의 임원 역할을 할 구분소유자의 부재가 가장 큰 이유였다.

맨션의 제3자 관리
그 결과 2012년 국토교통성에서 맨션의 새로운 관리 규칙에 대한 검토를 시작했고 관리조합이 제대로 기능하지 못하는 맨션에서 외부의 전문가를 관리자로 선임해 관리를 정상화하고자 하는 시스템이 제안됐다. 관리자의 업무범위를 명확히 하고, 제3자가 관리자가 됐을 때 업무내용의 적정한 수행을 할 수 있도록 감시기능을 어떻게 가질 것인가 등 보완할 문제도 있었지만 관리조합에서 의식을 가지고 전문가를 적절히 활용할 수 있도록 하는 긍정적인 측면에 대한 기대감도 있었을 것이다.

한편, 현재 구분소유자가 관리자로 선임돼 있거나 관리자를 선임하고 있지 않은 관리조합에서 전문가를 관리자로 선임하는 것에 대한 의향으로는 ▲검토 중 2.1% ▲필요하다면 검토하겠다 33.1% ▲검토하지 않겠다 33.1% ▲잘 모름 및 무응답 34.7%로 나타났다.
검토하겠다는 경향은 경과년수가 오래된 맨션일수록 높은 비율을 나타냈고 1988년 이전에 완성된 맨션의 경우 약 4%, 1969년 이전에 완성된 맨션의 경우 12.5%가 검토 중이라는 의견을 내놨다.

전문가를 관리자로 선임하기를 검토하는 이유는 구분소유자의 고령화가 55.9%로 가장 높았고, 다음으로 높은 비율을 나타낸 응답은 관리조합 이사회의 임원을 담당할 사람이 없다(54.9%)였다(복수응답). 이러한 경향은 마찬가지로 경과년수가 오래된 맨션일수록 강하게 나타났다.
관리자로 선임된 전문가가 해줬으면 하는 역할은 장기수선계획의 작성과 조정(53.3%), 대규모수선공사 실시(40.8%), 이사회의 개최 및 운영(38.8%), 총회의 개최 및 운영(37.8%) 순으로 높게 나타났다.

전문가의 활용
관리의 전문가가 아닌 구분소유자의 단체가 전문성을 필요로 하는 관리업무를 적절히 수행하는 것은 힘들다. 그렇기 때문에 위탁관리회사에 업무를 위탁하고 업무위탁범위에 속하지 않은 사항에 대해서는 전문가를 활용하기도 한다.
 

맨션종합조사에서 관리조합이 전문가를 어느 정도 활용하고 있는지 질문한 결과 48.1%의 관리조합에서 전문가를 활용한 경험이 있다고 응답했다. 전문분야로는 건축사(24.4%), 변호사(18.7%), 맨션관리사(16.4%)의 순으로 높게 나타났다. <그림 1 참조>

그 중에서도 맨션관리사의 활용방법으로는 필요시 개별적인 상담 의뢰가 54.2%로 가장 보편적이었고 고문계약을 체결한 경우도 20.9% 있었다.

우리나라의 경우 현장에 관리전문가들이 상주하고 있기 때문에 전문가를 활용한다는 인식을 별도로 가지는 경우는 희박하다고 본다. 그러나 공동주택 관리는 관리비를 정산하고 사업자를 선정하는 것 이상으로 합의형성 기법, 각종 기술을 통합하는 능력 등 상황에 따라서 추가적인 전문가의 손길이 필요하다. 그러한 필요성을 공감하고 수용해 단지의 관리 수준을 높이는 데 입주민 전체의 관심이 필요해 보인다.

우리관리(주) 주거문화연구소 김정인 박사